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Core und Core+ im Fokus

Büroinvestment in B&C-Städten trotz Corona-Pandemie mit starkem ersten Halbjahr

Büroimmobilien in den deutschen B&C-Städten standen im ersten Halbjahr 2020 hoch im Kurs. Nach Angaben von Colliers International wurden Büroobjekte im Wert von knapp über 2 Milliarden Euro gehandelt. Damit kann das Halbjahresergebnis mit einem Minus von 12 Prozent fast an den Vorjahreszeitraum anknüpfen. Der fünfjährige Durchschnitt konnte um 23 Prozent übertroffen werden. Büros sind mit einem Anteil von 47 Prozent die mit Abstand wichtigste Assetklasse am Investmentmarkt der B&C-Städte gewesen, der Anteil lag deutlich über dem deutschlandweiten Durchschnitt von 42 Prozent.

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„Die robusten Rahmenbedingungen vieler B&C-Städte wecken das Interesse der Investoren. An vielen Standorten sind die Bürovermietungsmärkte von sehr niedrigen Leerstandsquoten gekennzeichnet, zugleich sorgt eine bedarfsgerechte Bautätigkeit bei hohen Vorvermietungsquoten für ein großes Maß an Krisenresistenz. Wir konnten deshalb schon in den vergangenen Jahren beobachten, dass neben den A-Städten mit ihrer weit fortgeschrittenen Renditekompression B&C-Städte eine zunehmend wichtigere Rolle spielen. Das spiegelt sich auch in den Halbjahresergebnissen wider. Trotz der Corona-Einschränkungen liefen viele Prozesse weiter und wurden auch abgeschlossen, wenn auch mit verminderter Geschwindigkeit und umfangreicheren Ankaufsprüfungen“, erläutert Michael R. Baumann, Head of Office Investment B&C Cities bei Colliers International.

Nürnberg, Leipzig und Wiesbaden liegen bei Transaktionsvolumen vorn
In Nürnberg wurden von allen B&C-Städten am meisten Büroimmobilien gehandelt. Das Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr summiert sich auf 267 Millionen Euro. Dicht aufeinander folgen Leipzig (237 Millionen Euro) und Wiesbaden (233 Millionen Euro). Dresden (171 Millionen Euro) und Mainz (129 Millionen Euro) komplettieren die ersten fünf Plätze. Insgesamt schafften neun B&C-Städte im ersten Halbjahr den Sprung über die 100 Millionen Euro-Schwelle.

Renditen trotz Corona-Pandemie vorerst stabil
Während die sieben Investmentzentren des Landes im ersten Halbjahr bei knapp über 3,00 Prozent rentierten, liegen B&C-Städte noch deutlich darüber. Die niedrigsten Renditen werden in Wiesbaden und Mainz (jeweils 3,70 Prozent), Nürnberg (3,75 Prozent) sowie Mannheim (3,80 Prozent) erzielt. Dresden und Leipzig notieren mit 3,90 Prozent ebenfalls unter der 4-Prozent-Marke. „Bei Core-Produkten wurden keine Abschläge registriert und wir erwarten, dass die Spitzenrenditen mindestens konstant bleiben, vereinzelt sogar leicht sinken“, prognostiziert Baumann.

Unternehmensübernahmen lassen Portfolioanteil ansteigen
Portfoliotransaktionen von Büroimmobilien in B&C-Städten sind generell von geringerer Bedeutung, meldeten sich aber im ersten Halbjahr zurück am Markt. Der Portfolioanteil kletterte auf 37 Prozent und rund 750 Millionen Euro und somit deutlich über den fünfjährigen Mittelwert von 25 Prozent.

Verantwortlich dafür ist im Wesentlichen die Übernahme des TLG-Portfolios durch Aroundtown im ersten Quartal [wir berichteten], die auch mehrere Büroimmobilien überwiegend in ostdeutschen B&C-Städten umfasste. Darüber hinaus wurden mehrere Büroportfolien mit Objekten in B&C-Städten veräußert. So sicherte sich J.P. Morgan drei Büroimmobilien von der Aspen Group [wir berichteten], die IMAXX AG kaufte zehn Objekte von einer französischen Versicherung.

Einzeltransaktionen dominierten mit fast 1,3 Milliarden Euro und 63 Prozent Marktanteil das Marktgeschehen. Größte Transaktion war die Frankfurter Straße 50 in Wiesbaden. Das neu an das BKA vermietete Bürohaus kaufte die GEG für 133 Millionen Euro von der DIC Asset AG. In einer ähnlichen Größenordnung bewegte sich der Verkauf von Teilen des Revitalisierungsprojekts „Auf AEG“ in Nürnberg [wir berichteten]. MIB Coloured Fields verkaufte für rund 130 Millionen Euro rund 50.000 m² Bürofläche an Catella. Weitere großvolumige Abschlüsse waren der Verkauf des Neubaus der Hochschule für Polizei und Öffentliche Verwaltung Nordrhein-Westfalen in Duisburg, den REInvest Asset Management vom Entwickler Aurelis kaufte [wir berichteten] sowie der Rheinkontor in Mainz, der von LBBW an Wealthcap überging [wir berichteten].

Kleine bis mittelgroße Objekte dominieren das Marktgeschehen
Diese Großtransaktionen dürfen dennoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass so genannte Landmark-Deals in B&C-Städten deutlich seltener vorkommen als in den Top 7. Der Großteil des Bürobestands sind kleine bis mittelgroße Gebäude. „Die Immobilie muss zum jeweiligen Büromarktbestand passen und sollte vom Objektvolumen fungibel sein“, stellt Baumann fest. Dementsprechend sind 82 Prozent der gehandelten Objekte im ersten Halbjahr kleiner als 100 Millionen Euro. 55 Prozent der Transaktionen lagen zwischen 30 und 100 Millionen Euro, 27 Prozent noch darunter.

Risikoklassen: Core und Core+ sind gefragt
Die Investoren setzen in B&C-Städten vor allem auf risikoarmes Produkt. Werthaltige Core-Produkte summierten sich im ersten Halbjahr 2020 auf über eine Milliarde Euro und einen Anteil von 51 Prozent. Im deutschlandweiten Durchschnitt lag der Wert bei 27 Prozent. Core+ mit mittlerem Handlungsbedarf reihte sich mit rund 630 Millionen Euro und 32 Prozent dahinter ein. Value Add-Objekte sind vor allem in B&C-Städten interessant, die über eine diversifizierte und krisenresistente Nachfrage verfügen. Rund 330 Millionen Euro fielen in den ersten sechs Monaten in dieses Risikoprofil, der Marktanteil von 17 Prozent lag deutlich unter dem deutschlandweiten Durchschnitt von 26 Prozent.

B&C-Märkte stark von nationalen Investoren geprägt
Internationale Käufer konnten vor allem aufgrund der TLG-Übernahme durch Aroundtown ihren Marktanteil deutlich steigern. Mit jeweils gut einer Milliarde Transaktionsvolumen war das Marktgeschehen gleichmäßig verteilt, wobei nationale Käufer mit 51 Prozent leicht die Nase vorn hatten. Der fünfjährige Durchschnitt von 30 Prozent internationalen Investoren wurde damit deutlich überboten.

Auf Verkäuferseite fiel die Dominanz bei weitem nicht so stark aus. Ausländische Verkäufer trennten sich von Immobilien im Wert von rund 260 Millionen Euro, was einem Anteil von 13 Prozent entspricht, sodass deutsche Verkäufer mit fast 1,8 Milliarden Euro (87 Prozent) die treibende Kraft blieben.

Immobilien AGs und Offene Immobilien- und Spezialfonds aktivste Käufer
Drei große Käufergruppen prägten das Transaktionsgeschäft in den ersten sechs Monaten. Dank der TLG-Übernahme setzten sich die Immobilien AGs mit rund 650 Millionen Euro und 32 Prozent Marktanteil an die Spitze. Auf dem Treppchen folgen dicht beieinander die Offenen Immobilien- und Spezialfonds mit rund 470 Millionen Euro (23 Prozent) sowie die Asset- und Fondsmanager mit rund 460 Millionen Euro (22 Prozent). Projektentwickler kauften für 150 Millionen Euro ein.

Projektentwickler und Immobilien AGs platzieren am meisten Objekte am Markt
Auf Verkäuferseite stellen die Immobilien AGs mit rund 640 Millionen Euro ebenfalls die Nummer 1 (32 Prozent Marktanteil). Von fast der gleichen Summe trennten sich die traditionell stärker auf dieser Seite vertretenen Projektentwickler (31 Prozent). Offene Immobilien- und Spezialfonds komplettieren mit rund 210 Millionen Euro und 10 Prozent das Treppchen der Verkäufer.

Umfrage: B&C-Städte liegen stärker in der Investorengunst als vor der Krise
Colliers hat seit März 2020 regelmäßig Top-Entscheider der Immobilienwirtschaft befragt, wie die Corona-Pandemie den deutschen Immobilienmarkt verändert. Im Juli 2020 hat sich das Meinungsbild der Investoren verfestigt und einige marktprägende Trends bestätigt. So haben 94 Prozent der Unternehmen ihre Ankaufstätigkeit wieder aufgenommen, nur 6 Prozent warten weiterhin ab. Trotz der Hoffnung auf günstigere Konditionen sind Corona-bedingte Preisnachlässe am Markt jedoch kaum spürbar.

B-Städte ziehen weiter Kapital an und konnten nach einem anfänglichen Bedeutungsrückgang ihren kontinuierlichen Aufwärtstrend fortsetzen. Hatten vor der Krise 51 Prozent der befragten Investoren B-Städte auf der Liste, landeten sie im Juli bei 70 Prozent auf den Ankaufslisten. Die kleineren C- und D-Städte zeigten sich sehr stabil. Die Investoren blieben ihrem Ankaufsprofil treu, sodass kein Rückgang zu registrieren war. Jeder Fünfte hat sie im Juli auf der Ankaufsliste.

Besonders beliebt sind bei den Investoren weiterhin Büroimmobilien. 93 Prozent haben sie im Juli auf dem Schirm, vor der Krise lag der Wert bei 88 Prozent. Insbesondere Core-Objekte sind gefragt, da hier die Akzeptanz hoher Vor-Krisen-Preise zu beobachten ist. 70 Prozent der Befragten wollen weiterhin in Core investieren, ein Anstieg von 13 Prozent im Vergleich zu vor der Krise.

Ausblick: Geschäftige zweite Jahreshälfte mit starker Nachfrage erwartet
„Das erste Halbjahr hat gezeigt, dass Büroimmobilien in B&C-Städten sich fest auf dem deutschen Immobilienmarkt etabliert haben. Die Nachfrage nach krisensicheren Investments in B&C-Städten hat im Verlauf der letzten Monate sogar noch deutlich zugenommen, so dass viele Transaktionsprozesse nicht gestoppt wurden und die Marktaktivität nach dem Ende des Shutdowns deutlich zugenommen hat. Trotz gestiegener Finanzierungskosten bleibt der Liquiditätsdruck bei den Investoren hoch, deshalb erwarten wir für die zweite Jahreshälfte eine lebhafte Transaktionstätigkeit – auch wenn das Rekordergebnis von 5,3 Milliarden Euro aus dem letzten Jahr voraussichtlich nicht ganz erreicht wird“, so Baumann abschließend.