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Büroimmobilienmarkt Österreich im Aufschwung

Die immobilienmarktspezifischen Indikatoren für Wien und Linz werden von Quartal zu Quartal besser. Das ist das Ergebnis aktueller Feri Immobilienmarkt-Ratings für österreichische Städte. „Im Jahr 2008 werden die Büromieten in 1a-Lagen in Wien wiederholt steigen. Wir rechnen im Schnitt mit einem Zuwachs von 2,6 Prozent auf 13,00 Euro pro m². Bei den Kaufpreisen erwarten wir eine durchschnittliche Steigerung von gut zwei Prozent pro Jahr“, sagt Helmut Knepel (Bild l.), Sprecher des Vorstands der Feri Rating & Research AG. Auch in Nebenlagen kann mit wachsenden Büromieten und Kaufpreisen gerechnet werden.

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Sowohl in 1a-Lagen als auch in Nebenlagen vergibt Feri für den Büroimmobilienmarkt Wien die Gesamtnote „AA“. Die Ratingklasse steht für hohe Investitionschancen und ein sehr geringes Investitionsrisiko. In Wien steht je nach Lage einer hohen Nachfrage ein knappes bis durchschnittliches Angebot gegenüber. Gleichzeitig steigen die Mietpreise im Vergleich zu den Vorjahren stark an. „Grund für das Mietpreiswachstum in Wien ist die im Vergleich zu anderen europäischen Standorten deutlich verlangsamte Bautätigkeit. Zudem sind die meisten im Bau befindlichen Flächen bereits vorvermietet. Der Leerstand ist auf sechs Prozent gesunken und wird sich in diesem Jahr weiter verringern“, erklärt Knepel.

Die Analysten gehen davon aus, dass sich die Investitionschancen auf dem Wiener Büroimmobilienmarkt auch im europäischen Rating verbessern werden. Derzeit belegt der bedeutendste österreichische Büroimmobilienmarkt den fünfzehnten Rang unter 63 europäischen Metropolen und liegt damit knapp hinter London und deutlich vor Paris. Die französische Hauptstadt rangiert nur auf dem 20. Platz.

EU-Osterweiterung als Impuls für Büroimmobilienmarkt Linz
Neben dem Wiener Büroimmobilienmarkt sieht Feri auch großes Potenzial in Linz. Der Büroimmobilienmarkt liegt im europäischen Vergleich auf Rang 21 einige Plätze vor Budapest und lässt dabei Städte wie Rom (29), Frankfurt am Main (31) und Köln (35) deutlich hinter sich.

„Linz profitiert immer mehr von der EU-Osterweiterung. War die Mietentwicklung während der vergangenen Jahre recht volatil, hat sie sich mittlerweile wieder stabilisiert: Seit 2004 steigen die Mieten zum Teil mit überdurchschnittlichen Veränderungsraten an“, so Knepel. Feri rechnet 2008 mit einem Anstieg der Büromieten in 1a-Lage um 2,2 Prozent auf 5,80 Euro je m².

Graz und Salzburg ziehen mit
Auch in Graz häufen sich die Anzeichen, dass die Wende hin zu steigenden Mietpreisen geschafft ist. Der Dienstleistungssektor, ein Indikator für die Flächennachfrage auf dem Büromarkt, gewinnt an Bedeutung. Mit der stärkeren Nachfrage steigen auch die Büromieten. Feri erwartet für die kommenden Jahre Mietwachstumsraten in 1a-Lagen zwischen 1,5 und 1,9 Prozent. In Nebenlagen seien Raten von 1,4 bis 2,5 Prozent möglich.

Salzburg gilt derzeit eher als attraktiver Standort für Einzelhandels- und Wohnimmobilien. Läden in 1a-Lage weisen teilweise zweistellige Mietsteigerungsraten auf.

Demgegenüber entwickelt sich der Büromarkt eher verhalten, wenn auch hier ab 2008 eine gewisse Erholung einsetzen wird. „In den kommenden Jahren erwarten wir für 1a- und Nebenlagen moderat steigende Büromieten. Kurzfristig werden die Büromieten in den Nebenlagen jedoch langsamer wachsen, als in der Innerstadt. Aber in fünf Jahren wird sich das Blatt wenden und die Büromieten in Nebenlagen schneller wachsen als in 1a-Lagen“, so Knepel.

Innsbrucks Büroimmobilienmarkt wächst moderat
Nach einer Verknappung des Büroflächenangebots in Innsbruck stiegen vor allem die Büromietpreise 2005 sprunghaft an. Inzwischen sind wieder mehr freie Flächen verfügbar. Infolge dessen rechnet Feri mit einem moderaten Anstieg der Mieten. Für den Innsbrucker Büromarkt erwartet das Analysehaus in 1a-Lagen bis 2017 jährliche Mietwachstumsraten zwischen 1,3 und 1,8 Prozent. Mit einem prognostizierten jährlichen Anstieg von 0,5 bis 1,3 Prozent fällt das Kaufpreiswachstum noch moderater aus.