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Büroflächenmarkt München im ersten Quartal 2006

Das war ein Bombeneinstieg in das neue Jahr: Eine Umsatzsteigerung um knapp 24 % im Einjahresvergleich, das beste Quartalsergebnis überhaupt seit dem Boomjahr 2001 und zwar bundesweit, den 10-Jahresdurchschnitt aller ersten Quartale in diesem Zeitraum um 34 % übertroffen, Nettoabsorp- tion - aufgrund von zunehmenden Expansionen und einer Nullrunde bei den Fertigstellungen - mit rund 70.000 m² deutlich im positiven Bereich, Spitzen- mietpreis erstmals seit fünf Jahren wieder gestiegen: besser kann es fast nicht laufen – und alles spricht dafür, dass das der Beginn überaus erfreu- licher 12 Monate gewesen ist. Dabei darf der Superdeal von O2 im Uptown München mit rund 50.000 m² (größte Büroflächenanmietung in München seit 2002, 68.000 m² durch Deutsche Telekom AG) als Sahnehäubchen auf einem auch so schon leckeren Umsatzkuchen betrachtet werden.

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Die Anzahl der Mietverträge legte gegenüber dem Vorjahr noch einmal leicht zu mit einem vor allem in der Flächenkategorie 2.500 m² bis 5.000 m² über- proportionalen Zuwachs. Drei Branchen machten 55 % des Flächenum- satzes aus: Telekommunikation, unternehmensbezogene Dienstleister und EDV-Unternehmen. Auffällig bei der Nachfrage auch das Wiedererstarken von Branchen, die nach ihren Boomjahren 2000/2001 keine bedeutende Rolle mehr spielten: Biotech/Pharmaunternehmen und IT-Unternehmen. Vor dem Hintergrund des insgesamt erfreulichen Neuanfragevolumens in den ersten drei Monaten von fast 200.000 m² - fast die Hälfte davon mit einem kurzfristigen Anmietungswillen innerhalb der nächsten sechs Monate - und einer gut gefüllten Pipeline mit Großgesuchen, könnte es 2006 zu einer deutlich über den 600.000 m² liegenden Umsatzmarke kommen. Die Möglichkeiten, an gute Flächen zu guten Preisen zu kommen ist bei einem – in den kommenden Monaten allerdings weiter rückläufigen – Leerstand von derzeit 10 % sicher noch gut. Zu beobachten ist aber zweierlei: die Schere zwischen Nominal- und Effektivmiete wird bereits enger, potentielle Mieter, die mit Preisvorstellungen in Schlussverkaufsmanier auftreten, haben mittlerweile deutlich schlechtere bis gar keine Karten mehr. Preisgetriebene Anmietungsgelegenheiten bietet allenfalls das Umland. Und: eine Verknap- pung bei Neubauflächen in absoluter 1A-Qualität lässt Projektentwickler wieder auf den Plan treten. Das Zeitfenster ist günstig: Baupreise, Zinsen und Grundstückspreise sind noch niedrig. Gegenüber 2002, dem Jahr mit dem höchsten spekulativen Fertigstellungsvolumen (rund 400.000 m²) wird in 2006 86 % weniger Neubau- oder sanierte Fläche auf den Markt kommen.

Autor: Jones Lang LaSalle München
Fotos: http://www.pixelquelle.de