Büroflächenmarkt Frankfurt am Main

Was haben Bankentürme mit Fußball zu tun? In Frankfurt am Main prägen sie die Skyline, ihre Nutzer prägen das Stadtbild, prägen den Standort als Finanzmetropole – also dienen sie als gigantische Projektionsfläche für – nein, nicht für Bilder von Bankern, sondern Fußballern. Denn es ist WM-Zeit. Event-Zeit. Fußball-Zeit. Und die ist voll von - Emotionen. Als ob es die sonst nicht gäbe. Und was für welche. Gerade in den Bankentürmen gab und gibt es sie immer noch. Zum Beispiel Stellenabbau bei den einen, Neueinstel- lungen bei den anderen. In den Hochphasen 1998/2000 und 2001 lagen die Anmietungen von Flächen im gesamten Jahr allein durch Banken und Finanzdienstleister teilweise im deutlich sechsstelligen Bereich – mittlerweile ist ein Halbjahresergebnis von unter 40.000 m² zu notieren. Damit ist diese Branche - traditionell begleitet von den unternehmensbezo- genen Dienstleistern – aber nach wie vor die Nachfragegruppe mit dem höchsten Anmietungsvolumen. Es ist nun mal Fakt: auch der Bürovermie- tungsmarkt lebt nicht schlecht vom Auftritt der Banken - und das sogar in Zeiten, wo sie ihre einstige Flächendominanz eingebüßt haben. Andere Branchen, wie im laufenden Jahr etwa der Handel, EDV-Unternehmen, Verlagswesen/Medien oder Telekommunikation, fallen mit einem Anteil am gesamten halbjährlichen Umsatzvolumen zwischen 8 % und 12 % deutlich weniger ins Gewicht. Immerhin – eine gute Nachricht vom IHK-Geschäftskli- maindikator für den Standort Frankfurt – die positive Stimmung der Unter- nehmen insgesamt hält an Die Bankenlage erweist sich mit rund 38.000 m² vermieteter Fläche einmal mehr als gefragtester Standort. Aber es gibt Unternehmen wie die T-Com und die Depfa-Bank, die mit 9.000m² bzw. 4.100 m² nach Eschborn „ausgewandert“ sind oder ihren Standort verlegen, nicht zuletzt aufgrund des dort wesentlich geringeren Gewerbesteuerheb- satzes von 300 % (gegenüber Frankfurt 490 %). Wer nicht unbedingt einen innerstädtischen Standort benötigt, könnte verstärkt nach solchen Alternativen Ausschau halten. Insgesamt zeigt sich auf dem Frankfurter Büromarkt zwischen dem 1. und 2. Quartal ein Vermietungsplus von 58 % Das Halbjahresvolumen von 152.000 m² (auf Basis einer gegenüber den ersten drei Monaten konstanten Anzahl von Abschlüssen) liegt mit minus 43 % aber immer noch markant unter dem Vorjahresergebnis. Dass an dem 10-Jahresschnitt von 508.000 m² in 2006 nicht gerüttelt werden wird, liegt auf der Hand. Selbst die erwartete Realisierung von Großgesuchen kann daran nichts ändern – nur den Abstand verringern. Bis Ende Juni zeigte sich im Einjahresvergleich ein überproportionaler Umsatzrückgang bei der Flächengröße > 5.000 m², leicht gestiegen ist Anzahl der Abschlüsse, die zwischen 250 und 2.500 m² lagen. Mit 63 % deutlich zugenommen hat die Anzahl der Verträge zwischen 2.500 und 5.000 m². Seit 2003, als allein ca. 430.000 m² neue spekulative Büroflächen dem Markt zugeführt wurden, haben diese Fertigstellungen kontinuierlich abgenommen. Bis Ende 2006 werden es unter 100.000 m² sein. In der Bankenlage etwa gibt es ab 2007 kein modernes Hochhaus mehr, das große zusammenhängende Flächen anbieten kann. Das aber sucht die internationale Klientel künftig wieder verstärkt, die auch bereit ist, Toppreise zu zahlen. Dass Projektentwickler an unterschiedlichen Standorten schon wieder mit den Füßen scharren, mag grotesk erscheinen: Immerhin lag der Leerstand seit fünf Quartalen deutlich über 17 % und hat wegen Fertigstellungen und Flächenkonsolidierungen in größerem Umfang im 2. Quartal die 18 % überschritten - Tendenz bis Ende des Jahres nur leicht schwankend. Die Nachfrage nach erstklassigen Flächen in Toplage ist aber da und will bedient werden. So hat sich Tishman Speyer zum Beispiel jetzt für den Bau eines Hochhauses am Zürich-Areal bis 2009 entschieden und mit UBS klopft bereits ein großer Mieter an die Tür. Der Angebotswettbewerb bleibt also groß mit nach wie vor einem breiten Spektrum an Flächen und Mietpreisen, deren Spanne zwischen Nominal und Effektivmiete immer noch bis zu 20 % ausmachen kann.