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Büroflächenmarkt Berlin: Schwacher Start 2007

So schnell können sich Prognosen ändern. Das kennt man von der Volkswirtschaft genauso wie von den Bürovermietungsmärkten. In letzteren spielen Großanmietungen jenseits der 10.000 m² eine entscheidende Rolle. Und wie man weiß, hat sich E-Plus kürzlich für Düsseldorf entschieden und auch Vodafone kommt mit einem europaweiten Servicecenter nicht nach Berlin. Das allein kostet die Hauptstadt insgesamt rund 40.000 m², die hätten kommen können - und alle gefreut hätte. Jetzt freuen sich andere. Spiel des Wettbewerbs – national wie international. Auch für eine Hauptstadt.

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Für Berlin bedeutet der Wegfall zweier Großnutzer zunächst einmal, dass der Umsatzkuchen ohne Sahnehäubchen schmecken muss und dass nach einem schwachen Start (rund 66.000 m², im 1-Jahresvergleich entsprechend einem Minus von 38 %) noch neun Monate bleiben, um das in der Nachfragepipeline fraglos vorhandene Potential auch jenseits der 3.000 m² zu realisieren. Bemerkenswert ist zum Beispiel, dass die Anzahl der Mietverträge nur 10 % unter Vorjahresniveau liegt. Das zeugt von erfreulicher Bereitschaft der Unternehmen, Entscheidungen zu treffen. Deutlich zugenommen haben im Vergleich zum ersten Quartal 2006 Vermietungen im Bereich bis 500 m². Hier hat sich die Anzahl der Verträge fast verdoppelt, genauso wie im Bereich zwischen 1.500 m² und 2.500 m². Auch ohne Megadeals wie der des BND im letzten Quartal 2006 ist ein Vermietungsvolumen im laufenden Jahr auf dem Niveau des zehnjährigen Durchschnitts von 438.000 m² möglich. Drei Branchen (Verlagswesen/Medien; unternehmensbezogene Dienstleistungen und die Industrie) machten 57 % des Umsatzvolumens aus. Umsätze aus der Branche „Öffentliche Verwaltung“, die im ersten Quartal 2006 und 2005 zwischen 19.000 m² und 46.000 m² lagen, fehlten 2007 bislang völlig. Deren Bedarf scheint sich nach zwei Jahren großen Appetits normalisiert zu haben. Ebenso mehr als die Hälfte angemieteter Flächen entfielen auf die A-Kategorie vor allem im Teilmarkt Mitte 1A (knapp 10.000 m²). Da es in den ersten drei Monaten auf dem Berliner Markt keine spekulativen Fertigstellungen gab, hat vor allem bei den erstklassigen Flächen der Leerstand abgenommen, gegenüber dem Frühjahr 2006 um immerhin 69.000 m², das sind Dreiviertel vom Leerstandrückgang auf dem gesamten Berliner Büromarkt. Insgesamt bleibt es bei langsam abnehmenden Leerständen: Die 10 %-Marke ist durchbrochen, 2007 geht diese Quote weiter zurück auf unter 9,5 %. Zumindest vor dem Hintergrund moderater Fertigstellungsvolumina (weitere 41% weniger als im Vorjahr) ist das ein zu erwartender Prozentsatz. Während sich die Nominal-Mietpreise im Allgemeinen wenig volatil zeigen und der Spitzenwert bei Markt charakterisierenden 20,50 Euro/m²/Monat bleiben wird, wird die Differenz zur Effektivmiete in A-Objekten nur noch 5-10 % ausmachen. In C-Flächen kann sie weiterhin noch 20 % erreichen.