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Büroflächenmarkt Berlin

Nutzer erobern die Hauptstadt. Ein Run auf Flächen hat begonnen. Die Stadt bebt. Schwierig, einen Quadratmeter zu erhaschen. Nicht bei Büro-Flächen freilich, sondern bei öffentlichen, den Meilen, den Fußballmeilen. Die werden bevölkert. Nicht weil man dort gut arbeiten könnte. Oder weil es günstig wäre, dorthin zu ziehen. Diese „öffentlichen“ Nutzer haben nichts mit denen zu tun, die 2005 auf dem Berliner Büroflächenmarkt im besonderen für einen Halbjahresumsatz gesorgt hatten, der insgesamt um 45 % höher war als im laufenden Jahr. So überraschend die Euphorie im Fußball-WM-Gastgeberland, mithin auch in der deutschen Hauptstadt, so erwartbar war hier insofern der Rückgang vermieteten Büroraums. Bundesagenturen sind gesättigt und andere mögliche Großnutzer jenseits der 10.000 m² zur Jahresmitte 2006 noch nicht entschieden. Und deshalb ist die Stimmung angemessen, weder himmelhoch jauchzend, noch zu Tode betrübt. Dazu gibt es auch keinen Grund, wie der Blick auf die durchschnittliche halbjährliche Umsatzleistung der letzten 10 Jahre (191.000 m²) zeigt, ein Niveau das nur leicht über dem Ergebnis im laufenden Jahr liegt. Bei 150 registrierten Vertragsabschlüssen ab 250 m² in den ersten sechs Monaten erwiesen sich drei Branchen mit einem Anteil von über 50 % im 1. Hj. am aktivsten: die unternehmensbezogenen Dienstleister, Bau/Immobilien und die Gruppe der gesellschaftlichen/sozialen Dienstleister mit zusammen knapp 70.000 m². Während im Vorjahr bis Ende Juni 16 Mietverträge > 4.000 m² unterschrieben waren mit einem Volumen von immerhin 133.000 m², sind es 2006 11, die rund 67.000 m² abdeckten. Etwa 54 % aller Mietvertragsabschlüsse liegen zwischen 250 und 1.000 m². Deutlich zurückgegangen (-38 %) sind Größenordnungen jenseits der 5.000 m². Die größte Anmietung im zweiten Quartal kam aus einem Bereich, der bis dato nicht auf der Topliste zu finden war: ca. 6.000 m² mietete am Potsdamer Platz ein Gesundheitszentrum. Damit lag der Anteil der 1 A-Standorte bis zur Jahresmitte sowohl beim Volumen als auch bei der Anzahl der Abschlüsse immerhin um die 30 %. Dies ist im Besonderen der Grund für die um 8,4 % gestiegene Durchschnittsmiete (Euro 11,22). Unter Druck nach oben, aber noch unverändert dagegen die marktrelevante Spitzenmiete (Euro 20,50), deren Anstieg frühestens zum Ende des Jahres erwartet wird, wenn das Angebot an erstklassig ausgestatteten Flächen an Topstandorten weiter zurückgegangen sein wird. Die Halbierung der Fertigstellungszahlen bis Ende des Jahres (gegenüber 2001, als rund 330.000 m² dem Markt zugeführt wurden), könnte neben einem stärkeren 2. Umsatz-Halbjahr auf Basis der guten Nachfragepipeline den Leerstand weiter langsam zurückführen. Dass die 10 % allerdings schon in diesem Jahr unterschritten werden, ist eher unwahrscheinlich.

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