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Boom auf europäischem Hotelinvestmentmarkt hält an

Nach dem Rekordjahr 2005 mit einem Hotelinvestmentvolumen von 16,5 Mrd. Euro steuert 2006 auf ein weiteres herausragendes Ergebnis zu. Bereits im ersten Halbjahr 2006 sind europaweit 9,3 Mrd. Euro in den Hotelinvestmentmarkt* geflossen, entsprechend einem Plus von rund 33 % gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres (rund 7 Mrd. Euro). Auf Einzeltransaktionen entfielen dabei etwa 2,6 Mrd. Euro, auf Transaktionen von Hotelportfolios ca. 6,7 Mrd. Euro.

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Angetrieben wird diese dynamische Entwicklung des Hotelinvestmentmarktes zum einen vom Performance-Aufschwung in fast allen europäischen Hotelmärkten, zum anderen von der großen Investorenvielfalt auf dem Hotelinvestmentmarkt. „Das heutige Spektrum an Hotelinvestoren ist wesentlich breiter, als noch vor zwei oder drei Jahren. Zudem ist das Interesse internationaler und cross-border Investoren wesentlich größer geworden,“ so Christoph Härle, Executive Vice President bei Jones Lang LaSalle Hotels.

Die Portfolioaktivität wurde, wie in 2005, von Portfolioverkäufen von börsennotierten Hotelgesellschaften dominiert: bei ca. 58 % des Portfolioinvestmentvolumens standen Hotelgesellschaften auf der Verkäuferseite:
- Verkauf von 46 Marriott Hotels in Großbritannien für 1,4 Mrd. Euro an die Royal Bank of Scotland
- Sale- und Leaseback eines europaweiten Accor Portfolios (76 Hotels) für 583 Mio. Euro an Foncière des Murs
- Verkauf von 6 Starwood Hotels an ein Joint Venture für 513 Mio. Euro
Wie in den Vorjahren auch war Großbritannien mit rund 55 % des Portfoliotransaktionsvolumens Spitzenreiter bei den Portfoliodeals. Gleichzeitig ist aber auch ein Trend zu europaweiten Portfolios erkennbar. In der Vergangenheit beschränkten sich die veräußerten Portfolios vornehmlich auf Hotels eines Landes. In 2006 wurden vermehrt Portfoliotransaktionen registriert, deren Portfolios über mehrere Länder verteilt waren – so z.B. das HEBV Portfolio mit Hotels in den Niederlanden, Schweden, Deutschland, Frankreich, Belgien und der Tschechischen Republik.

Auf der Käuferseite der Portfoliotransaktionen dominierten Private Equity Unternehmen mit einem Anteil von 57 % das Portfoliotransaktionsvolumen. 25 % waren es bei den
Einzeltransaktionen. Insgesamt, also Einzel- und Portfoliotransaktionen zusammen genommen, lag ihr Anteil am europäischen Hotelinvestmentvolumen bis zur Jahresmitte bei rund 50 %.
Ein Investorentypus, der auf dem Hotelinvestmentmarkt im Kommen ist, sind die REITs. Rund 8 % des Transaktionsvolumens ging auf deren Konto. Highlight im ersten Halbjahr war der Verkauf von 76 Accor Hotels in Frankreich und Belgien an den französischen REIT Foncière des Murs. Eine Etablierung dieses Investmentvehikels in weiteren europäischen Ländern (wie Großbritannien oder Deutschland) wird die Aktivität auf dem Hotelinvestmentmarkt weiter ankurbeln.
Inländische Investoren, d.h. Investoren, die in Immobilien im eigenen Land investieren, stellten in 2002 mit 76 % des gesamten Hotelinvestmentvolumens in Europa noch eine bedeutende Käufergruppe dar. In den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres lag ihr Anteil nur noch bei 39 % des gesamten europäischen Transaktionsvolumens (Einzel- und Portfoliotransaktionen). „Ausschlaggebend für diese Entwicklung ist der Trend zu grenzüberschreitenden Investments innerhalb Europas, aber auch verstärkte inter-regionale Aktivitäten, zum Beispiel durch amerikanische Investoren“, so Härle. Die erste Jahreshälfte 2006 zeigte einen US-Anteil von 28 %. Amerikanische Investoren kauften Hotels im Wert von rund 2,6 Mrd. Euro, besonders machten dabei Portfolios Appetit:

- Die Blackstone Group erwarb ein Portfolio mit neun Accor Hotels in Deutschland
- Das Private Equity Unternehmen Westbrigde Hospitality Fund LP ewarb ein Portfolio mit 24 InterContinental Hotels für 352 Mio. Euro.

Wachsendes Interesse wird auch aus dem Mittleren Osten beobachtet – im ersten Halbjahr 2006 erwarben Investoren aus dieser Region europäische Hotels im Wert von 495 Mio. Euro – entsprechend ca. 85 % ihres gesamten Investmentvolumens auf dem europäischen Hotelmarkt in 2005. Auf der Einkaufsliste der Investoren aus dem Mittleren Osten standen vor allem Luxushotels wie das Marriott Park Lane London (153 Mio. Euro) oder das Four Seasons George V in Paris (Anteilserwerb 25 % für 96 Mio. Euro).

Auf dem osteuropäischen Hotelinvestmentmarkt wechselten unter anderem zwei kleine Portfolios den Eigentümer: Marbella Club Hotels erwarb die Luxushotelgruppe Schlössle Hotel Group mit drei Hotels (zwei in Tallinn und ein Hotel in Riga) und die Sekyra Group kaufte ein Portfolio mit zwei Luxushotels in der Tschechischen Republik (Parkhotel in Prag und Savoy Hotel in Spindlermühle).

Eine erwähnenswerte Einzeltransaktion in Osteuropa war der Verkauf des Radisson SAS Carlton Hotel in Bratislava an das niederländische Immobilieninvestmentunternehmen Breevast für rund 50 Mio. Euro. Darüber hinaus wechselte das Renaissance Hotel in Prag als Teil des europäischen HEBV Portfolios den Eigentümer.

Aussichten für den europäischen Hotelinvestmentmarkt
Aufgrund der sich fortsetzenden Performanceverbesserung in den europäischen Hotelmärkten wird sich der Hotelinvestmentmarkt auch in den verbleibenden Monaten des Jahres sehr aktiv zeigen. Das Investoreninteresse fokussiert sich dabei nach wie vor auf den Hotelmarkt in Großbritannien – insbesondere London – und die Schlüsselmärkte in Frankreich und Italien. Darüber hinaus stehen bereits mehrere Portfolioverkäufe durch Hotelgesellschaften wie InterContinental oder Hilton in den Startlöchern und werden insbesondere das Portfoliotransaktionsvolumen 2006 ankurbeln. „Insgesamt könnte das europäische Hotelinvestmentvolumen 2006 über 20 Mrd. Euro liegen“, so Härle.

*Berücksichtigt werden Transaktionen über jeweils 10 Mio. Euro.