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Bonner Büromarkt steigert sich um 30%

Im 1. Halbjahr 2016 konnten rund 51.800 m² Bürofläche vermietet werden. Dies bedeutet eine über 30-prozentige Steigerung gegenüber dem Vorjahreszeitraum (1. Halbjahr 2015: 38.700 m²). Von den insgesamt 81 gezählten Mietvertragsabschlüssen, wurden 59 im Segment bis 500 m² abgeschlossen. Diese machen einen prozentualen Anteil von rund 21 Prozent aus. Ausschlaggebend für das gute Halbjahresergebnis sind jedoch die insgesamt acht Vermietungen von über 2.000 m² (1. Halbjahr 2015: 2 Vermietungen über 2.000 m²). Als größte Vermietungen sind zum Halbjahr zwei Anmietungen von öffentlichen Verwaltungsstellen im Bundesviertel mit 4.600 m² und 3.400 m² zu benennen. Auch wenn die Vermietungen bis 500 m² prozentual den höchsten Anteil des Vermietungsergebnisses darstellen, so bilden die Vermietungen ab 2.000 m² Bürofläche mit rund 25.500 m² vermittelter Bürofläche, die höchste Vermietungsleistung an Quadratmetern.

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Bonner Bundesviertel wieder die Nummer Eins
Die beliebtesten Bürolagen waren im 1. Halbjahr 2016 das Bonner Bundesviertel mit rund 41 Prozent Marktanteil (1. Halbjahr 2015: 21 Prozent) und die gesamte Citylage (Innenstadt, Südstadt, Weststadt und Nordstadt) mit 31 Prozent. Das Bundesviertel erreichte das gute Halbjahresergebnis durch sechs Vermietungen von über 2.000 m² Bürofläche. Vier dieser Vermietungsleistungen konnten im ATRIUM in der Liegenschaft Heinrich-von-Stephan Straße 5 abgeschlossen werden. Die Citylage konnte sich aufgrund ihrer gesunden Mischung aus kleinen und großen Vermietungen – eine sogar rund 3.400 m² im Bonner Norden - wieder einen Platz unter den Top 3 sichern. Platz 3 belegt der Stadtteil Bad Godesberg (10,7 Prozent).

Leerstandsquote weiterhin im freien Fall
Durch die gute Vermietungsleistung im 1. Halbjahr 2016 sank der Leerstand analog des Vorjahrestrends aktuell auf 95.600 m² (1. Halbjahr 2016: 128.700 m²). Die Leerstandsquote befindet sich somit weiterhin im freien Fall und ist zum 1. Halbjahr 2016 mit 2,5 Prozent zu beziffern (1. Halbjahr 2015: 3,4 Prozent). Wird die Leerstandsquote nun noch durch den traditionell hohen Sockelleerstand der Bundesstadt Bonn bereinigt, so sinkt die Leerstandsquote auf kritische 2,1 Prozent. Das Angebot an adäquaten ist viel zu gering. Die aktuell auf dem Markt verfügbaren Flächen können zum Teil nicht den gewünschten Standard abbilden und neue Mietverträge werden dadurch zu einem Mietpreis abgeschlossen, der deutlich unter der Durchschnittsmiete liegt.

Durchschnittsmiete erholt sich wieder
Die Durchschnittsmiete hat sich im Vergleich zum Jahresendergebnis von 2015 (11,20 Euro/ m²) mit rund 11,96 Euro/m² fast auf das Niveau des Halbjahres 2015 (12,00 Euro/m²) erholt. Diese Entwicklung hängt mit den Vermietungen über 2.000 m² zusammen, die meist zu über 14,00 Euro/m² abgeschlossen werden konnten. Die Spitzen- und Höchstmiete ist zum Halbjahr mit dem gleichen Wert von 16,50 Euro/m² zu nennen (1. Halbjahr 2015: 18,00 Euro/m² Spitzenmiete und 19,50 Euro/m² Höchstmiete). Spitzen- wie auch Höchstmiete wurde am Bonner Bogen erzielt.

Neubauflächen fehlen
Aktuell befinden sich rund 54.500 m² (1. Halbjahr 2015: 68.000 m²) Bürofläche im Bau, wobei sich diese durch Eigennutzung (rund 32.000 m²) reduziert. Somit stehen dem Bonner Büromarkt aktuell nur 22.500 m² Neubauflächen zur Verfügung. Die genannten Neubauprojekte, die für Entlastung sorgen könnten, setzen sich lediglich aus drei Projekten zusammen (Neubau Kanzlei FGS/The Square 2/ Rhein-Palais, 1. BA). Der negative Fertigstellungstrend der vergangenen Jahre spiegelte sich auch im 1. Halbjahr 2016 wieder. Die Vorvermietungsquoten für verschiedene Neubauprojekte sind noch nicht ausreichend erfüllt, sodass die möglichen Projekte final noch nicht angestoßen werden können. So befinden sich weiterhin über 110.000 m² (u.a. Haus der Höfe und das Bonn Center) Büroflächen im Planungsstatus, die in Zukunft für Entspannung des Bonner Büromarktes sorgen können.

Flexibilität ist gewünscht – 3,9 Jahre durchschnittliche Laufzeit

Bei kleinen und mittleren Unternehmen steht weiterhin die Flexibilität bei der Anmietung von neuen Geschäftsräumen im Vordergrund. So sind hier Laufzeiten von bis zu 5 Jahren die Regel. Bei Mietflächen bis 500 m² lag die durchschnittliche Laufzeit bei circa 3,5 Jahren. Aber auch bei Vermietungen ab 2.000 m² Bürofläche war im 1. Halbjahr 2016 die Flexibilität ein wichtiger Bestandteil der Mietvertragsverhandlungen (durchschnittliche Laufzeit: 4,1 Jahre). Die langfristigsten Bindungen gingen im 1. Halbjahr 2016 Unternehmen mit einem Flächenbedarf zwischen 500 m² und 1000 m² ein (6 Jahre durchschnittliche Laufzeit). Insgesamt ist zum 1. Halbjahr eine durchschnittliche Vertragslaufzeit von 3,9 Jahren (1. Halbjahr 2015: 5,1 Jahre) aktuell.

Ausblick 2016
Die von den Büromaklern von Larbig & Mortag prognostizierte Gesamtvermietungsleistung für das Jahr 2016 (75.000 m²) wird deutlich übertroffen werden. Hierzu sind allerdings auch weiterhin Vermietungen von über 2.000 m² notwendig. Ein Gesamtergebnis von knapp unter 90.000 m² vermittelter Bürofläche scheint realisierbar. Hierfür spricht auch die stabil bleibende Nachfragesituation für Büroflächen bis zu 1.000 m². Traditionsgemäß werden zudem weiterhin einige größere Gesuche für öffentliche Verwaltungsstellen den Bonner Büromarkt im zweiten Halbjahr begleiten. Die Durchschnittsmiete wird sich auch zum Jahresende 2016 bei der 12,00 Euro/m² Marke einfinden und die Leerstandsquote steht auf Grund der geringen Neubautätigkeit weiterhin stark unter Druck.