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Besteht Braunschweigs Innenstadt gegen die ECE-Konkurrenz?

Braunschweig ist mit rund 245.000 Einwohnern die zweitgrößte Stadt Niedersachsens nach Hannover und damit unbestritten eines der wichtigsten Oberzentren des Landes. Der innerstädtische Einzelhandel profitiert von der überdurchschnittlichen Kaufkraft der Braunschweiger Bevölkerung ebenso wie von der hohen Anziehungskraft, die von Braunschweig auf die gesamte Region ausgeht. Als Einkaufsstadt steht Braunschweig dementsprechend auf den Expansionslisten aller national und international erfolgreichen Einzelhandelsunternehmen weit oben, wie Günter Rudloff (Bild l.), Geschäftsführer der Comfort Hamburg GmbH in seinem aktuellen Städterport feststellt.

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Die hohe Nachfrage nach Flächen in der Braunschweiger Innenstadt hat sich schon in der Vergangenheit durch hohe Mietpreise für Ladenlokale in den so genannten 1A-Lagen bemerkbar gemacht. Zwischen 1999 und 2006 stiegen die Mietpreise insbesondere für die größeren Flächen zwischen 300 und 500 m² mit 18 Prozent Steigerung besonders stark an. Kleinere Ladenflächen zwischen 80 und 120 m² Verkaufsfläche verteuerten sich im gleichen Zeitraum um 8,4 Prozent. Als beste Lage in Braunschweig muss die Einkaufstraße Damm zwischen Burgpassage und Bohlweg betrachtet werden. Die angrenzenden Bereiche lassen in der Lagequalität etwas nach. Im unteren Bereich der Einkaufslage Damm (Damm 16-17) haben insbesondere die Neuansiedlungen von H&M, Zara, Woolworth, Mexx und Bestseller in den neu entwickelten Geschäftshäusern des Düsseldorfer Projektentwicklers Centrum positive Impulse gesetzt. Die Mietverträge konnten durch Comfort Hamburg vermittelt werden.

Die Projektentwicklung des branchenführenden Shopping-Center-Entwicklers in Deutschland bescherte Braunschweig lange Jahre der Unruhe. Die Hamburger ECE eröffnete Ende März im Anschluss an eine in der Öffentlichkeit selten kontrovers geführte Diskussion die so genannten Schloss-Arkaden in dem wieder neu aufgebauten Braunschweiger Schloss. „Dies kann man unabhängig von den nicht unbedingt positiven Auswirkungen auf den innerstädtischen Einzelhandel als städtebauliche Bereicherung begreifen.“ sagt Rudloff vor dem Hintergrund, dass an dieser Stelle eine bislang unattraktiv genutzte städtebauliche Lücke geschlossen werden konnte und auf diese Weise das gesamte Umfeld mit dem Umbau des Bohlweges aufgewertet wurde. Aus Sicht des Braunschweiger Einzelhandels stelle sich jedoch die Frage, wie sich wohl 150 neue Läden auf die Einzelhandelslandschaft Braunschweigs auswirken werden, die sich in einem nach außen hin abgeschotteten und nicht integrierten Shopping-Center befinden, das seine Kunden nicht nur mit rund 1.700 Parkplätzen, sondern auch mit Vorteilen aus Parkwertkarten oder Shopping Cards an das Center zu binden versucht.

Grundsätzlich, so Rudloff weiter, deute der Mieterbesatz, der mit Pohland und Humanic nur zwei Ankermieter aufweise, die in Braunschweig wirklich neu angemietet haben, nicht unbedingt auf die Stärke des Centers hin. Er vermisse wirklich interessante Neuansiedlungen, die den Einzelhandelsstandort Braunschweig insgesamt zu bereichern in der Lage gewesen wären. Denn die weiteren Großmieter des Centers, namentlich H & M, New Yorker, C & A oder Thalia sind nur wenige Meter entfernt in der attraktiven Innenstadt ebenfalls vertreten und können daher nicht als echter Zugewinn für den Einzelhandelsstandort Braunschweig betrachtet werden. „Im Ergebnis ist zu befürchten,“ sagt Rudloff, „dass sich die Unkenrufe der Gegner bewahrheiten werden, die lediglich eine Umverteilung der Einzelhandelsumsätze anstatt der von dem Entwickler ECE versprochenen Zuwächse prognostiziert haben.“ Im Braunschweiger Stadtbild hat die Konkurrenz jedenfalls bereits Spuren hinterlassen. In den etwas weiter von den Arkaden entfernten Lagen wie Sack und Schuhstraße gibt es erste Leerstände. Auf Dauer muss hier mit fallenden Mietpreisen gerechnet werden.

Im Gegensatz dazu präsentieren sich die den Schloss-Arkaden näheren Lagen Damm und Hutfiltern als Profiteure. Neben der bereits erwähnten Aufwertung des Quartiers Damm durch die Projektentwicklungen Damm 16-17 ist auch das Karstadt-Sporthaus im Damm 5-8 erst kürzlich an eine niederländische Investorengesellschaft veräußert worden. Hier darf ebenfalls mit einer Neukonzeptionierung gerechnet werden. Außerdem befindet sich das markante Eckgebäude Damm/Bohlweg nach etlichen Jahren des Stillstandes nun endlich im Umbau. Brancheninsider gehen von der Eröffnung eines Tochterunternehmens der Braunschweiger New Yorker Gruppe aus. Dieser ist auch der Ankauf des ehemaligen Textilkaufhauses „Kimmich“ an der Schuhstraße zuzuordnen. Die daraus folgende attraktive Nutzung dieser Liegenschaft ist für diesen Teil der Innenstadt von hoher Bedeutung. Allerdings, so Rudloff weiter, sei es wünschenswert, dass die Eröffnung der ECE auch anderen Immobilien in diesem Bereich einen Schubs in die richtige Richtung geben könnte. Die Burgpassage sei sichtbar in die Jahre gekommen und auch die Renovierungsbedürftigkeit des Karstadt-Hauses werde nun umso deutlicher. „Wenn die Konkurrenzfähigkeit dieses Teils der Altstadt erhalten werden soll, sind Investitionen unumgänglich.“ meint Rudloff. Letztlich könne man sich auch des Eindruckes nicht erwehren, dass der langjährige Renovierungsstau in diesem Bereich auch dazu beigetragen hat, dass der Centerentwickler ECE in weiten Teilen des Einzelhandels auf offene Ohren gestoßen sei. Zumindest bei den Händlern, die schon längere Zeit vergeblich nach marktgerechten Einzelhandelsflächen in Braunschweig gesucht haben.

Letztlich geht Rudloff davon aus, dass die Schloss-Arkaden ungeachtet des wenig inspirierenden Mieterbesatzes allein aufgrund ihrer für Braunschweig gefährlichen Größe zu einer Verschiebung des Einzelhandelsschwerpunktes in der Stadt führen werden. Hiervon profitieren die 1A-Lage Damm ebenso wie der bislang eher als B-Lage eingestufte Bohlweg. Verlierer dieser neuen Konkurrenzsituation werden Rudloffs Ansicht nach die Einkaufslagen Am Sack und Schuhstraße sein.