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Berliner Büromarkt: Deutsche Bahn Anmietung macht Hoffnung auf Signalwirkung

Vermietungsleistung von 2005-2008 (1 / 2)

Laut der aktuellen Einschätzung des Immobilienberatungsunternehmens Angermann bleibt der Berliner Büroflächenumsatz mit ca. 350.000 m² auch nach dem dritten Quartal hinter dem Ergebnis des Vorjahres zurück. Im vergleichbaren Zeitraum konnten 2007 bereits ca. 420.000 m² umgesetzt werden. Hauptgrund für die Differenz sind die fehlenden Großvermietungen bis 10.000 m². Hoffnung macht die Anmietung der Deutschen Bahn im Stettiner Carrée. Die angemieteten ca. 37.000 m² sind vielleicht die Signalwirkung, die der Markt gebraucht hat, um bis Jahresende weitere Großvermietungen zu realisieren. Ist dies der Fall, können für das Gesamtjahr 2008 durchaus 500.000 m² prognostiziert werden.

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Die Spitzenmiete konnte im dritten Viertel des Jahres einen Anstieg von 21,00 Euro auf 22,00 Euro verzeichnen. Insgesamt weist die diesjährige Entwicklung einen stetigen Anstieg der Mietpreise auf. Dies gilt insbesondere für den Bereich Mitte. Bei näherer Betrachtung ist jedoch festzustellen, dass die gestiegenen Mieten vor allen Dingen auf gewährte Incentives, wie z.B. mietfreie Zeit oder Ausbauzuschüssen, zurückzuführen sind. Erzeugt werden diese „künstlichen“ Preise von internationalen Investorengruppen, die sich auf dem Berliner Büromarkt eingekauft haben und den nominalen Mietzins auf diese Weise hochhalten müssen. Trotz dieses Eingriff s auf die Mieten bleibt die Hauptstadt weiter ein Mietermarkt, mit Ausnahme der wenigen Mikrostandorte, wie Gendarmenmarkt, Alexanderplatz oder Potsdamer Platz/Leipziger Platz. Hier gelten weiterhin günstigere Bedingungen für die Vermieter, ohne dass jedoch die Preise willkürlich erhöht werden könnten.

Weiche Faktoren stehen für Mieter verstärkt im Vordergrund
Das Nutzerverhalten auf dem Berliner Büromarkt befindet sich derzeit im Wandel. Im Gegensatz zu früher stehen mittlerweile nicht mehr nur wirtschaftliche Aspekte im Vordergrund einer Anmietung. Vielmehr nimmt die Bedeutung der sogenannten weichen Faktoren stärker zu. Dies gilt unter anderem für die Lage, die Infrastruktur sowie das unmittelbare Umfeld der jeweiligen Immobilie. Für die gewachsenen Ansprüche sind die Mieter bereit, die verlangten Spitzenmieten zu zahlen. Ein Grund für dieses veränderte Mietverhalten ist der Fachkräftemangel in gewissen Branchen. Um konkurrenzfähig zu sein, ist es für die Unternehmen erforderlich, ihren Mitarbeitern einen in allen Belangen attraktiven Arbeitsplatz zu bieten.

Umwandlung in Hotels als zweite Chance
Im Vergleich zum Halbjahr 2008 hat sich der Berliner Büroflächenbestand von ca. 18,3 Mio. m² auf ca. 18,1 Mio. m² verringert. Hervorgerufen wurde diese deutliche Abnahme durch die Umwandlung leerstehender Büroimmobilien in Hotelflächen. Nach wie vor gibt es in der Hauptstadt einen großen Bedarf an Hotels im Zwei- bis Drei-Sterne-Segment. Gerade für Immobilien, die zwar einen günstigen Standort vorweisen können, aufgrund struktureller Gebäudeprobleme jedoch Schwierigkeiten auf dem Vermietungsmarkt haben, bedeutet diese Entwicklung eine zweite Chance.