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Berlin: Weniger Nachfrage der öffentlichen Hand

In Berlin wurden mit 189.000 m² erwartungsgemäß knapp 20 Prozent weniger Büroflächen umgesetzt als im Vorjahreszeitraum. Trotzdem ist das Ergebnis das zweithöchste der vergangenen zehn Jahre. Dies ergibt der “City Report Berlin” für das erste Halbjahr 2006, den Atisreal Deutschland, bundesweit führender Berater für Gewerbeimmobilien, Anfang August veröffentlichen wird.

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"Für den nicht überraschenden Rückgang ist ausschließlich die geringere Nachfrage der öffentlichen Hand verantwortlich, deren Flächenbedarf nach der 2005 abgeschlossenen Etablierung der Jobcenter sowie weiterer großflächiger Anmietungen bis auf wenige Ausnahmen gedeckt zu sein scheint”, erläutert Sven Stricker, Niederlassungsleiter Berlin der Atisreal GmbH. Ohne die öffentliche Verwaltung ergibt sich sogar eine Steigerung des Flächenumsatzes um knapp 18 Prozent. “Vor diesem Hintergrund ist das niedrigere Halbjahresergebnis kein Signal für eine Verschlechterung des Berliner Büromarktes”, so Stricker. Die Verteilung der Größenklassen veränderte sich erheblich. Anders als in den beiden Vorjahren wurden im ersten Halbjahr 2006 keine Großverträge über 10.000 m² abgeschlossen. Dies ist unter anderem auf die stark rückläufige Nachfrage der öffentlichen Verwaltung, der Verbände sowie der Regierungsinstitutionen zurückzu- führen. Dagegen entfielen fast 75 Prozent des Gesamtumsatzes auf Flächen zwischen 1.000 und 10.000 m².

Als Ergebnis der geringeren Neuanmietungen der öffentlichen Verwaltung konzentriert sich die Flächennachfrage im Vergleich zum Vorjahreszeitraum wieder stärker auf die Toplagen. Vor allem in den Büromarktzonen Topcity Ost (30.000 m²), Potsdamer/ Leipziger Platz (23.500 m²) und Regierungs- viertel (19.500 m²) wurden deutlich mehr Flächen umgesetzt – sie hatten einen Anteil von über 38 Prozent am Ergebnis (Vorjahr: gut 8 %). Wie an anderen Standorten geht der Trend zurück zu den Citylagen.

Die Branchenstruktur hat sich aufgrund des erheblich gesunkenen Anteils der öffentlichen Verwaltung und der Lobbyisten stark verschoben. An erster Stelle rangieren Dienstleister wie beispielsweise Zeitarbeitsfirmen und private Bildungseinrichtungen (20 %), gefolgt von den sehr aktiven Beratungs- gesellschaften (17 %). Die öffentliche Verwaltung belegt nur noch Platz drei (knapp 16 %) vor der Branche Medien und Werbung (gut 11 %), wodurch Berlins Rolle als Medienstandort unterstrichen wird. Die Informations- und Kommunikationstechnologien setzten mehr Flächen um (Anteil: 11 %). “Die aktuell dynamischen Wirtschaftszweige haben also ihre Aktivitäten auch in Berlin verstärkt, was ein positives strukturelles Zeichen ist”, erklärt Stricker.

Gegenüber dem ersten Quartal ist das verfügbare Flächenangebot (Leer- stand plus noch verfügbare Flächen im Bau) noch einmal leicht gestiegen (um gut 1 % auf knapp 1,68 Mio. m²). Dafür sind überwiegend die noch verfügbaren Flächen im Bau verantwortlich, die sich seit Ende des ersten Quartals um knapp 11 Prozent erhöhten, wogegen die Flächen im Bau insgesamt leicht fielen (um über 5 %). Die leer stehenden Flächen stiegen nur marginal (1,54 Mio. m²), was einer aktuellen Leerstandsquote von 8,4 % entspricht.

Auch die Mietpreisniveaus blieben weitgehend stabil. Die erzielte Spitzen- miete liegt unverändert bei 20,50 Euro pro Quadratmeter und wird in der Topcity Ost erzielt. Auch bis zum Jahresende werden sich die Mietpreise nicht spürbar verändern; für ältere, kaum nachgefragte Bestandsflächen in peripheren Lagen bleiben sie jedoch weiterhin unter Druck.

Stabile Entwicklung im zweiten Halbjahr
“Der Berliner Büromarkt hat sich im zweiten Quartal wie erwartet stabil ent- wickelt. Trotz der rückläufigen Flächenumsätze ist die Nachfrage bei den strukturell wichtigen Dienstleistungen befriedigend bis gut”, betont Sven Stricker. “Vor diesem Hintergrund erwarten wir für 2006 zwar einen
niedri- geren Flächenumsatz als im Vorjahr, es bestehen aber gute Chancen, die 400.000-Quadratmeter-Schwelle leicht zu überschreiten. Ein merklicher Angebotsabbau dürfte frühestens 2007 einsetzen.”

Investmentumsatz stark gestiegen
Im ersten Halbjahr 2006 wurden rund 1,05 Milliarden Euro investiert –knapp 260 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Berlin liegt damit im Trend der großen deutschen Standorte und erzielte das zweitbeste jemals registrierte Halbjahresergebnis (nach 2000). In diesem Umsatz sind rund 98 Millionen Euro Portfoliodeals anteilig enthalten. Als Besonderheit sind Büros mit einem Anteil von nur etwa 12 Prozent stark unterrepräsentiert, wogegen Einzelhandelsimmobilien gut 50 Prozent ausmachen. Keine andere Stadt erreicht (weder absolut noch relativ betrachtet) vergleichbar umfangreiche Investitionen in diesem Marktsegment.

Bei den Käufern standen national und international börsennotierte Gesell- schaften mit einem Anteil von gut 22 Prozent an erster Stelle, dicht gefolgt von überwiegend ausländischen Fonds und Immobilienunternehmen, die entweder opportunistisch oder an einem Wertzuwachs (added value) orientiert sind (rund 20 %). Aber auch Privatanleger (knapp 20 %), Eigen- nutzer (gut 13 %) und Projektentwickler (rund 11 %) investierten in größerem Umfang. Ausländische Käufer hatten einen Anteil von 79 Prozent am Transaktionsvolumen und erreichten damit eine noch nie registrierte Größenordnung. Auf Verkäuferseite wurde das Marktgeschehen vor allem von Projektentwicklern, geschlossenen Fonds, privaten Anlegern sowie Eigennutzern dominiert.