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Berlin: Schwacher Immobilienmarkt trotz starkem Dienstleistungssektor

Der Immobilienmarkt Berlin befindet sich im nationalen Vergleich weiterhin nur im Mittelfeld. Das zeigt das aktuelle Immobilienmarkt-Rating der Feri Rating & Research AG. Feri ratet den Berliner Immobilienmarkt mit „C“. Diese Ratingklasse steht für durchschnittliche Investitionschancen und ein durchschnittliches Investitionsrisiko. „Vor allem das starke Überangebot an Einzelhandelsflächen und Wohnungen im einfachen und mittleren Bereich belastet nach wie vor den Berliner Immobilienmarkt“, sagt Wolfgang Kubatzki (Bild l.), Leiter Real Estate bei der Feri Rating & Research AG.

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Das Feri Immobilienmarkt-Rating vergleicht 67 deutsche Städte in den Bereichen Wirtschaft, Büro- und Einzelhandelsimmobilien sowie Wohnimmobilien. Für Berlin erwartet Feri langfristig steigende Mieten und zurückgehenden Leerstand in allen Marktsegmenten. Allerdings bleibt das Wachstum dabei deutlich hinter dem anderer deutscher Metropolen wie Hamburg, München, Frankfurt am Main oder Düsseldorf zurück. „Derzeit fehlt es der Wirtschaftsentwicklung in Berlin an Dynamik. Die Bereitschaft der Unternehmen, in Berlin zu investieren, ist noch immer gering“, so Wolfgang Kubatzki.

Der Büroimmobilienmarkt weist nach wie vor einen hohen Leerstand auf. Feri erwartet in den kommenden Jahren jedoch eine weiter voranschreitende Etablierung des Dienstleistungssektors mit einer deutlich über dem nationalen Durchschnitt liegenden Zunahme der Bürobeschäftigten: Bis 2016 wird die Zahl der Bürobeschäftigten in Berlin pro Jahr um etwa ein Prozent zunehmen, während Feri für Deutschland nur einen jährlichen Zuwachs von etwa 0,2 Prozent prognostiziert. Als wachstumsstark zeigen sich insbesondere die unternehmensbezogenen Dienstleistungen.

Der Leerstand wird von 8,9 Prozent im Jahr 2007 auf 7,9 Prozent bis zum Jahr 2016 zurückgehen. „Besonders profitieren dürften flexible, gut ausgestattete Büroeinheiten in 1a-Lagen, wohingegen Nebenlagen auch weiterhin unter der geringeren Nachfrage leiden werden“, sagt Wolfgang Kubatzki. In der durchschnittlichen Mietpreisentwicklung geht Feri trotz der Belebung der Flächennachfrage zunächst nur von einem moderaten Wachstum aus. Die Mietpreise für Büroflächen in 1a-Lagen werden von derzeit rund elf Euro pro m² im Monat auf knapp über 13 Euro pro m² und Monat im Jahr 2016 steigen. Für Büros in Nebenlagen steigen die Mieten deutlich langsamer von aktuell 5,90 Euro pro m² auf 6,50 Euro pro m² im Jahr 2016. Auch künftig ist damit das Berliner Mietpreisniveau deutlich niedriger als im nationalen und internationalen Vergleich.

Der Berliner Markt für Einzelhandelsflächen profitierte fast ausschließlich von der Nachfrage internationaler Luxusketten und Großfilialisten. Dagegen stellen der enorme Angebotsüberhang an Einzelhandelsflächen, die starke Konkurrenz von Einkaufparks im Berliner Umland sowie die immer noch sehr hohe Neubautätigkeit weiterhin eine hohe Belastung des Einzelhandelsimmobilienmarktes dar. Feri prognostiziert für 1a-Lagen in den nächsten Jahren ein moderates Wachstum der Mietpreise von rund zwei Prozent jährlich. Die Mieten werden von derzeit rund 105 Euro pro m² im Monat auf etwa 123 Euro pro m² bis 2016 steigen. In Nebenlagen muss laut Feri bis 2010 sogar mit Preisabschlägen gerechnet werden. Im Jahr 2016 wird der Mietpreis mit 24 Euro pro m² im Monat nur leicht über dem aktuellen Mietpreis von rund 22 Euro pro m² liegen.

Auf dem Wohnimmobilienmarkt ist die Entwicklung der Mietpreise auf den einzelnen Teilmärkten sehr unterschiedlich: Während bei der Nachfrage nach Wohnungen im gehobenen Preissegment Engpässe entstehen, stellt das zu hohe Angebot an einfachen und mittleren Wohnungen eine enorme Belastung des Wohnimmobilienmarktes dar. Feri prognostiziert für die nächsten Jahre eine steigende Nachfrage nach Neubau- und Altbaumietwohnungen. Bis 2016 steigt die Wohnbevölkerung voraussichtlich um rund 60.000 auf etwa 3,46 Mio. Menschen. Gleichzeitig wird der Anteil der Ein- und Zweipersonenhaushalte in Berlin weiter zunehmen. Aufgrund der Zweiteilung des Mietimmobilienmarktes erwartet Feri bis 2016 moderate jährliche Mietpreissteigerungen von durchschnittlich 2,5 Prozent für Neubauwohnungen beziehungsweise zwei Prozent für Altbauwohnungen. 2007 lagen die Mietpreise bei knapp sieben Euro pro m² im Monat für Neubauwohnungen und 5,60 Euro pro m² im Monat für Altbauwohnungen.