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Berlin: Milieuschutz für angesagte Wohnviertel

Nach Bayern und Hamburg ist Berlin das dritte Bundesland, in dem die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Milieuschutzgebieten untersagt werden kann. Am Dienstag verabschiedete der Berliner Senat eine entsprechende Verordnung, die noch in diesem Monat in Kraft treten soll. Betroffen sind 21 Milieuschutzgebiete in Pankow, Friedrichshain-Kreuzberg, Tempelhof-Schöneberg sowie Mitte und profitieren könnten etwa 300.000 Mieter. Man wolle lebendige und sozial durchmischte Kieze, begründete Stadtentwicklungsenator Andreas Geisel (SPD) den Schritt. Und wie bereits in Hamburg und Bayern lautet auch in Berlin das Argument, dass jeder die Möglichkeit haben soll, in allen Teil der Stadt zu wohnen.

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Mit dem Genehmigungsvorbehalt zur Umwandlung in den sozialen Erhaltungsgebieten kommt ein weiteres städtebauliches und wohnungspolitisches Instrument zur Anwendung, denn in den letzten Jahren gab es in der Hauptstadt eine deutliche Steigerung der Umwandlungen, mit überproportionalem Anteil in sozialen Erhaltungsgebieten. Mit der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen geht häufig eine Entmietung der Häuser einher mit anschließender teurer Modernisierung. Damit wird der Ausstattungsstandard der Wohnungen oft auf ein überdurchschnittliches Niveau angehoben. In den meisten Fällen werden umgewandelte Wohnungen weiterhin als Mietwohnungen angeboten und nicht von den Erwerbern selbst genutzt. Die Mieten dieser Wohnungen liegen deutlich höher als bei nicht umgewandelten Wohnungen. Die Umwandlung führt damit zur Veränderung der bisherigen Gebietsbevölkerung.

Wurden im Jahr 2010 laut Berliner Zeitung 4.535 Mietwohnungen in Eigentum umgewandelt, waren es drei Jahre später bereits 9.178. Vor allem in angesagten Vierteln wie Prenzlauer Berg und Kreuzberg wurde Wohnraum umgewandelt. Insgesamt 2.421 Wohnungen gingen dem Mietmarkt dadurch verloren. Die Zahlen für das letzte Jahr liegen noch nicht vor. Jedoch gibt es Ausnahmen vom Umwandlungsverbot, etwa wenn sich der Eigentümer verpflichtet, die Wohnung innerhalb von 7 Jahren nur an den Mieter zu verkaufen, der bereits darin wohnt. Entscheidungsgrundlage für die ausgewiesenen Bezirke wird künftig § 172 Baugesetzbuch (BauGB) sein, der die Erhaltung baulicher Anlagen und der Eigenart von Gebieten (Erhaltungssatzung) regelt.

Umwandlung schafft keine neue Wohnungen
Der Berliner Mieterverein (BMV) begrüßte die Entscheidung und sieht darin einen wichtigen Schritt, die Verdrängung von einkommensschwachen Haushalten zu stoppen. Gleichzeitig gab BMV-Geschäftsführer Rainer Wild jedoch zu bedenken, dass auch weiterhin Risiken für Mieter bestünden, auch wenn die in Berlin flächendeckend gültige zehnjährige Sperrfrist für Kündigung wegen Eigenbedarfs vor der Umwandlung schütze. Trotzdem würde Druck auf die Mieter ausgeübt, die Wohnung aufzugeben. Auch könnten Studien belegen, dass die Mieten von umgewandelten Wohnraum um bis zu 30 % höher liegen, als in nicht umgewandelten Wohnungen im gleichen Kiez.

Wenig angetan zeigte sich dagegen der Eigentümerverband Haus & Grund. Gerade jetzt, wo aufgrund der günstigen Zinsen, die Eigentumsbildung ein wichtiger Baustein für die Altersabsicherung darstelle, sei die Entscheidung nicht verständlich. Auch die Industrie- und Handelskammer (IHK) kritisierte das Umwandlungsverbot. Der erneute Eingriff in die Rechte von Immobilieneigentümern verschlechtere das Investitionsklima, äußerte sich die stellvertretende IHK-Hauptgeschäftsführerin Melanie Bähr gegenüber der Berliner Zeitung. Dadurch würden weder die Mieten gedämpft, noch neuer Wohnraum geschaffen, so ihr Vorwurf. Begrüssenswert sei hingegen, dass eine Wohnung, die später vom Mieter erworben wird, nicht unter das Umwandlungsverbot falle.