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Berlin: Flächenumsatz auf dem Logistikmarkt weiterhin überproportional gut

Im Berliner Marktgebiet (inklusive Umland) wurden im ersten Halbjahr 2011 insgesamt rund 264.000 m² Logistik- und Lagerflächen umgesetzt. Damit konnte das bereits sehr gute Vorjahresergebnis (183.000 m²) noch einmal deutlich um 44 Prozent übertroffen werden. Gleichzeitig ist dies das beste jemals registrierte Halbjahresergebnis, wie die Analyse von BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) ergibt.

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„Die sehr guten gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen stützen auch in Berlin weiterhin die Nachfrage nach Lagerflächen“, so Hans-Jürgen Hoffmann, Bereichsleiter Industrial Investment & Services von BNP Paribas Real Estate. „Vor allem Logistikdienstleister und Handelsunternehmen mieten wieder verstärkt große Flächen an“. Darüber hinaus sind beispielsweise Trends wie die boomende E-Commerce-Branche für den guten Flächenumsatz verantwortlich. Zu den wichtigsten Vermietungen gehörten unter anderem die Vertragsabschlüsse des Online-Händlers Zalando mit knapp 68.000 m² in Brieselang sowie des Einzelhändlers Edeka mit 12.400 m² in Ludwigsfelde. Besonders nachgefragt wurden aufgrund der verkehrsgünstigen Lage Standorte im südlichen und südöstlichen Berliner Umland. Aber auch der Berliner Westen konnte umfangreiche Vertragsabschlüsse verzeichnen. Eigennutzer waren mit 17 Prozent am Gesamtumsatz beteiligt und gewannen gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 7 Prozent.

Aufgrund der lebhaften Marktentwicklung hat sich das Angebot weiter verringert. Vor allem großflächige, moderne Flächen, die sofort bezugsfertig sind, fehlen in den bevorzugten Lagen. Verantwortlich dafür ist auch, dass weiterhin kaum spekulative Projekte in Angriff genommen werden, obwohl sich die Vermarktungsperspektiven aufgrund der positiven Nachfrageentwicklung deutlich verbessert haben.

Stärkste Branchen sind die Handelsunternehmen (41 %) und Logistikdienstleister (40 %), die nahezu gleichauf an der Spitze liegen. Auf dem dritten Platz landen produktions- und vertriebsorientierte Unternehmen mit einem Anteil von gut 15 Prozent.

Noch stärker als im Vorjahr hat sich die Nachfrage im ersten Halbjahr 2011 mit knapp 72 Prozent auf modern ausgestattete Flächen konzentriert. Lagerflächen mit durchschnittlicher Qualität kommen auf einen Anteil von 16 Prozent, einfache Flächenqualitäten sind mit gut 12 Prozent dabei. „An dieser Struktur wird ein sich verschärfendes Problem des Berliner Marktes deutlich“, erläutert Hans-Jürgen Hoffmann. „Die meisten verfügbaren Bestandsflächen sind älter und einfach ausgestattet, so dass sie für einen Großteil der Nachfrager keine Alternative darstellen. Gleichzeitig sind moderne Flächen kaum kurzfristig verfügbar. Vor diesem Hintergrund besteht die Gefahr, dass zunehmend Gesuche mit kurzfristigen Bezugszeiten in Bestandsflächen nicht mehr umgesetzt werden können.“

Mietpreisniveau stabil – Nachfrage weiterhin hoch
Nachdem die Spitzenmiete Ende 2010 leicht angezogen hat, ist sie in den vergangenen beiden Quartalen bislang stabil geblieben und liegt weiterhin bei 4,70 Euro pro Quadratmeter. Erzielt wird sie in erster Linie in den zentralen innerstädtischen Lagen wie Charlottenburg, in Teilen Tegels sowie im südlichen Berliner Umland, beispielsweise in Großbeeren. Für kleinere Neubauflächen mit außergewöhnlicher Lage- und Flächenqualität werden vereinzelt auch etwas höhere Mieten realisiert. Die Durchschnittsmieten haben sich ebenfalls nicht verändert und liegen zwischen 3,50 und 4 Euro pro Quadratmeter.

„Auch für den weiteren Jahresverlauf spricht vieles für eine starke Nachfrage“, so Hans-Jürgen Hoffmann. „Insbesondere die guten gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen tragen dazu bei, die Nachfrage nach Logistik- und Lagerflächen weiter anzukurbeln. Andererseits ist aber zu berücksichtigen, dass viele großflächige Gesuche bereits im ersten Halbjahr umgesetzt wurden und das nicht ausreichende Angebot an modernen Flächen den Umsatz limitieren kann. Vor diesem Hintergrund bleibt abzuwarten, ob im zweiten Halbjahr ein vergleichbares Ergebnis erreicht wird wie in den ersten sechs Monaten. Trotzdem besteht eine sehr gute Chance, das Rekordergebnis des vergangenen Jahres von über 400.000 m² zu übertreffen. Gleichzeitig dürfte das Angebot an kurzfristig verfügbaren Flächen weiter sinken. Daher ist ein weiterer leichter Mietpreisanstieg im Topsegment nicht ganz auszuschließen.“