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Berlin: 26 Prozent höherer Flächenumsatz als im Vorjahr

In Berlin wurde 2006 mit 586.000 m² rund 26 Prozent mehr Bürofläche umgesetzt als im Vorjahr (464.000 m²) – ein Rekordergebnis. Dies ergibt der „Office Market Report 2007“, für die neun wichtigsten deutschen Bürostandorte, den Atisreal Mitte Februar veröffentlichen wird.

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„Allerdings geht ein großer Teil des Flächenumsatzes auf das Konto von Eigennutzerprojekten, wie dem Neubau für den Bundesnachrichtendienst mit rund 120.000 m²“, betont Sven Stricker, Berliner Niederlassungsleiter der Atisreal GmbH. Dadurch hat die öffentliche Hand auch in diesem Jahr einen Anteil von über 30 Prozent am Flächenumsatz. „Der Berliner Büromarkt entwickelte sich aber auch ohne diese Sondersituation erfreulich. Ohne Berücksichtigung der öffentlichen Hand wurde im vergangenen Jahr 32 Prozent mehr Bürofläche umgesetzt als im Vorjahr“, erläutert Stricker. „Dies ist ein positives Signal für die langsam einsetzende wirtschaftliche Trendwende in der Hauptstadt.“ Dafür spricht auch, dass Berlin die höchsten Erwerbstätigenzuwächse aller Bundesländer verzeichnete (plus 1,6 % im 3. Quartal 2006).

Beliebt waren vor allem Flächen an zentralen Standorten. Durch die großen Projekte der Eigennutzer dominierten im vergangenen Jahr die Citylagen mit etwa 60 Prozent des Gesamtumsatzes. Vor allem attraktive Bürogebäude in bester Innenstadtlage profitierten von einer verstärkten Nachfrage privater Dienstleister. Damit stieg der Anteil der drei Top-Citylagen (Topcity Ost, Topcity West, Potsdamer/Leipziger Platz) auf 22 Prozent (Vorjahr: 15 %). Dagegen gingen die Flächenumsätze in den Cityrand- und Nebenlagen auf 18 Prozent zurück (2005: 38 %).

Trotz einer weiterhin regen Nachfrage in den kleineren Größenklassen wurde der Markt 2006 von Großverträgen dominiert. Abschlüsse mit mehr als 10.000 m² Bürofläche lagen mit einem Anteil von rund 35 Prozent noch einmal höher als im Vorjahr (28 %). Insgesamt hatten die Verträge ab 5.000 m² Bürofläche einen Anteil von etwa 54 Prozent am Gesamtumsatz. Bei den Branchen belegt die öffentliche Verwaltung den ersten Platz (knapp 31 %), gefolgt von der Sammelkategorie der sonstigen Dienstleistungen (rund 14 %) und den Lobbyisten (fast 10 %).

Flächenangebot konstant, Mietpreise stabil
Das verfügbare Büroflächenangebot (Leerstand plus noch verfügbare Flächen im Bau) blieb im Verlauf des Jahres weitgehend stabil (1,65 Mio. m²). Ein spürbarer Abbau hat erwartungsgemäß noch nicht eingesetzt, was vor allem am kaum veränderten Leerstandsvolumen liegt (rund 1,54 Mio. m²). Wie an anderen deutschen Standorten haben sich jedoch die Büroflächen mit moderner Ausstattungsqualität spürbar verringert (um fast 9 %). „Die qualitativen Unterschiede beim Flächenangebot kommen also immer deutlicher zum Tragen“, so Stricker. Die Leerstandsquote liegt wie im Vorjahr bei 8,3 Prozent.

Dagegen verringerten sich die Flächen im Bau deutlich (um 31 % auf 178.000 m²). Wesentlich niedriger fiel allerdings der Rückgang der Flächen aus, die davon noch dem Vermietungsmarkt zur Verfügung stehen (-2,5 % auf 118.000 m²). Die Projektplanungen veränderten sich kaum; ein Baubeginn ist vor dem Hintergrund der weiterhin angespannten Marktsituation meist nur bei umfangreichen Vorvermietungen wahrscheinlich.

Analog zur Entwicklung von Flächenumsatz und Leerstand blieben die Mietpreise auf dem Berliner Büromarkt stabil. Die erzielte Spitzenmiete liegt unverändert bei 20,50 Euro/m² und wird in der Topcity Ost erzielt. Während die Spitzenmiete in den Büromarktzonen des Stadtgebiets im wesentlichen unverändert blieb, zogen die Durchschnittsmieten in den Top-Lagen der City Ost und West sowie am Potsdamer/Leipziger Platz aufgrund der verstärkten Nachfrage teilweise deutlich an.

Gute Aussichten für 2007
„Aufgrund des positiven konjunkturellen Umfelds und der Nachfragebelebung in vielen Marktsegmenten gehen wir auch für 2007 davon aus, dass der Flächenumsatz die 400.000-Quadratmeter-Grenze deutlich überschreiten dürfte“, prognostiziert Sven Stricker. „Das Flächenangebot wird dagegen voraussichtlich nur sehr langsam zurückgehen und die Seitwärtsbewegung der Mietpreise wird sich, von einigen Ausnahmen abgesehen, fortsetzen. Insgesamt bestehen damit für den Berliner Büromarkt durchaus positive Perspektiven für dieses Jahr, auch wenn nicht alle Bürolagen gleichermaßen an der guten Marktentwicklung teilhaben werden.“