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Bedenken gegen G-REITs sind unbegründet

Die Bedenken, die jüngst von Wohnungspolitikern gegen G-REITs ins Feld geführt wurden, sind unbegründet. In der aktuellen Debatte stehen nicht mehr die steuerlichen Probleme im Vordergrund, da hierfür konstruktive Vorschläge vorliegen. Die Befürchtung mancher Kritiker zielt nunmehr vor allem auf negative Auswirkungen von REITs für Mieter. So wird angeführt, dass REITs angeblich nur einen kurzfristigen Anlagehorizont hätten und damit auf rasche Profitmaximierung ausgerichtet wären.

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„Dies widerspricht jedoch den Erfahrungen im Ausland“, so Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilien Verbandes Deutschland (IVD). REITs haben in der Regel sogar einen deutlich längeren Anlagehorizont als beispielsweise angelsächsische Investoren, die in den vergangenen Jahren Wohnungsbestände erworben haben. Zudem ist die Fremdkapitalquote bei REITs meist sehr viel niedriger als bei den Finanztransaktionen der letzten Jahre. „REITs sind eine vergleichsweise konservative Anlageform“, so Schick.

Vor allem böten G-REITs eine interessante Möglichkeit für Kommunen, weiterhin selbst maßgeblich Einfluss auf Wohnungsgesellschaften auszuüben und dennoch Verkaufserlöse zu erzielen bzw. Eigenkapital freizusetzen. „Kommunen könnten als Mehrheitseigentümer bei einem Wohnungs-REIT beteiligt bleiben und auf diesem Wege sehr viel besser Einfluss ausüben als durch Auflagen, die beim vollständigen Verkauf an Private-Equity-Investoren ausgesprochen werden“, so Schick.
Es ist kurzsichtig, wenn Kritiker meinen, durch die Verhinderung des G-REITs könnten sie die Veräußerung von Wohnungsbeständen verhindern. Die Erfahrung der letzten Jahre belegt, dass die Bestände ohnehin verkauft werden, wenn dies aus Sicht der Kommunen sinnvoll ist. Zudem zeigt der jüngst von einem deutschen offenen Immobilienfonds in Paris durchgeführte Börsengang, dass eine Blockade der Einführung von G-REITs nur dazu führen würde, dass REITs im Ausland aufgelegt werden. „Wenn Deutschland den G-REIT nicht einführt, dann werden künftig Immobilienbestände in Paris oder London an die Börse gebracht und das Kapital der Anleger fließt an Deutschland vorbei“, so Schick.

Die in einem Papier von Kritikern aus den Reihen der SPD („Heuschrecken vor der Tür“) formulierte Kritik, REITs würden „eine gerade gestopfte ‚Marktlücke’ füllen“, indem „kapitalkräftigen Anlegern, die über § 15 b EStG ausgebremst wurden, neue Steuersparmodelle eröffnen“ ist unbegründet. In dem Papier werden REITs als „trojanisches Pferd“ kritisiert, „in dessen Bauch auch umfangreiche steuerliche Verlustverrechnungsmöglichkeiten transportiert werden“. Hiermit wird der Eindruck suggeriert, REITs eröffneten privaten Anlegern ähnliche Steuersparmöglichkeiten wie die soeben erst durch § 15b unterbundenen Steuersparfonds. „Dies ist jedoch nicht richtig“, so Schick. „Im Unterschied zu den angesprochenen Steuersparfonds gibt es bei REITs keine Verlustzuweisungen, mit denen sich Steuern sparen ließen. Vielmehr erfolgt eine volle Besteuerung der Erträge von REITs mit dem persönlichen Steuersatz des Anlegers. Insofern wird nur die steuerliche Schlechterstellung von Immobilien-Aktiengesellschaften gegenüber offenen Immobilienfonds korrigiert.“