BBI startet mit positivem Vorsteuerergebnis ins neue Geschäftsjahr

Zum 31. März 2011 befanden sich 14 Objekte des sogenannten Altbestands mit einer Gesamtfläche von rund 28.690 m² im Eigentum der BBI Immobilien AG. Neben zwölf Immobilien, die jeweils als Gastronomiebetriebe sowie als Wohn- und Büroobjekte genutzt werden, handelt es sich bei einem weiteren Objekt um ein Erbbaugrundstück in der Ingolstädter Fußgängerzone sowie das Brauereigelände, das an die ehemalige 100%- Tochtergesellschaft Herrnbräu GmbH & Co. KG verpachtet ist. Besagter Mietvertrag wurde im Zuge der Entkonsolidierung des Getränkesegments im Sommer 2010 neu strukturiert. So wurde ein jährlich anzupassender Mietvertrag durch einen langfristigen Mietvertrag mit einer Laufzeit von 20 Jahren ersetzt. Darüber hinaus liegt der Schwerpunkt des Bestandsportfolios auf 24 Fach- und Einzelhandelsmärkten. Diese sind zu nahezu 100% vollständig vermietet und weisen in der Summe eine Mietfläche von rund 127.810 m² auf.

Unternehmensstrategie
Seit der Umsetzung der strategischen Neuausrichtung im Jahr 2006 besteht die Kernkompetenz der BBI Immobilien AG im Kauf und der Verwaltung von Gewerbeimmobilien im konsumentennahen Bereich. Bei der Erweiterung ihres Immobilienportfolios legt die BBI Immobilien AG strenge Kriterien
an potenzielle Akquisitionsprojekte an. Dabei liegt der geografische Schwerpunkt vor allem auf den wachstumsstarken und kaufkräftigen Ballungsgebieten außerhalb der dicht besiedelten Großstädte. Insbesondere Städte im süddeutschen Raum mit 50.000 bis 200.000 Einwohnern stehen im Fokus der Investitionsstrategie der Gesellschaft, wobei die Standorte eine nachhaltige wirtschaftliche Entwicklung aufweisen sollen. Die Mieterstruktur in den Objekten soll dabei mehrheitlich aus bonitätsstarken, langjährig am Markt etablierten Vertragspartnern des filialisierenden Einzelhandels mit Artikeln für den kurz-, mittel- und langfristigen Bedarf bestehen. Perspektivisch wird ein moderater Ausbau des Immobilienportfolios im Rahmen des freien Cash Flows angestrebt.

Marktentwicklung
Das Geschäftsjahr 2010 war nach dem Krisenjahr 2009 (BIP: -4,7%) von einer kräftigen Erholung der Konjunktur gekennzeichnet. Im Ergebnis stieg das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) nach Berechnungen des Statistischen Bundesamts um 3,6% und damit so stark wie seit der deutschen Wiedervereinigung nicht mehr. Obwohl viele Experten für das Kalenderjahr 2011 befürchtet haben, dass die Wachstumsdynamik etwas an Fahrt verlieren könnte, scheint diese Skepsis zumindest im Hinblick auf die ersten drei Monate 2011 unbegründet. Im Ergebnis konnte das Bruttoinlandsprodukt nach Berechnungen des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) im Berichtszeitraum um rund 0,9% zulegen. Auch was die zukünftige Entwicklung angeht, sieht der Internationale Währungsfonds (IWF) die deutsche Volkswirtschaft weiterhin auf einem sehr guten Weg und erhöht seine Jahresprognosen für 2011 auf 2,5% bzw. 2012 auf 2,1%. Dabei profitiere das in der Vergangenheit stark exportdominierte Wirtschaftswachstum zunehmend von vielversprechenden binnenwirtschaftlichen Indikatoren, wie die Experten ergänzen. Identifizierbare
Risiken, die die Stabilität der konjunkturellen Entwicklung in Frage stellen könnten, sind zurzeit vor allem die nach wie vor fragile US-Konjunktur, die hohen Rohstoffpreise sowie die Schuldenkrise innerhalb der Euro-Zone.

Analog zu der sehr guten gesamtwirtschaftlichen Entwicklung hat der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien nach Einschätzung von Jones Lang LaSalle (JLL) seine 2010 gezeigte Dynamik weiter fortsetzen können. In der Summe belief sich das Transaktionsvolumen in den ersten drei Kalendermonaten auf rund 5,8 Mrd. EUR (Vorjahr: 5,1 Mrd. Euro). Dabei dominierte die für die BBI Immobilien AG besonders relevante Nutzungsklasse Einzelhandel das Marktgeschehen und zeichnete sich mit Umsätzen in Höhe von 3,8 Mrd. Euro für 65% des Gesamtvolumens verantwortlich. Für das Gesamtjahr 2011 rechnen die Branchenexperten von JLL mit einem Transaktionsvolumen von etwas über 20 Mrd. Euro. Gegenüber 2010, als insgesamt Gewerbeobjekte für 18,8 Mrd. Euro den Eigentümer wechselten, bedeutet das einen Anstieg von mindestens 6%. Zwar belegt die Vielzahl neu aufgelegter Fonds, dass genügend Investitionskapital für diesen optimistischen Ausblick vorhanden ist, allerdings stellen die nach wie vor eingeschränkte Verfügbarkeit und die hohen Kosten von Fremdkapital eine zentrale Herausforderung für die Branche dar. So gehören wahrscheinlich auch im Investmentmarkt 2011 Eigenkapitalquoten von mindestens 35% zum Standard.

Ausblick
Bereits im Geschäftsjahr 2009 hat die BBI Immobilien AG durch die Übernahme von drei neuen Objekten das Portfolio gezielt erweitert. Die drei Fachmarktzentren an den Standorten Simbach (Bauabschnitt II), Oberammergau und Freystadt (Oberpfalz) sind voll vermietet und generieren eine annualisierte Jahresmiete von 1,2 Mio. Euro. In Bezug auf die Investitionssumme von rund 18 Mio. Euro entspricht dies einer jährlichen Mietrendite von 6,7 %, wobei die zusätzlichen Erträge erstmals im Geschäftsjahr 2010 vollständig zum Tragen kamen. Durch die ebenfalls im Geschäftsjahr 2010 erfolgte Reduzierung des Anteils an der BHB Brauholding AG liegt der künftige Fokus nun rein auf der Bestandshaltung und Verwaltung von Gewerbeimmobilien im konsumentennahen Bereich.

Zudem sollen weitere Effizienzpotenziale in einer zunehmend vertieften Zusammenarbeit mit der Muttergesellschaft VIB Vermögen AG genutzt werden. Der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit konzentriert sich 2011 weiterhin auf die Verwaltung der Objekte und auf die Konsolidierung der bisher erzielten Erfolge.