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Bayern bietet neben München und Nürnberg viele gute Einzelhandelsstandorte

Das auf Einzelhandelsimmobilien spezialisierte Makler- und Beratungsunternehmen Kemper’s hat den Markt für Einzelhandelsimmobilien in den 20 wichtigsten Städten Bayerns untersucht. Angeführt von München und Nürnberg prognostiziert Kemper’s für 2007 eine Mieten-Bandbreite von 30 bis 260 Euro/m². Auch in der zweiten Reihe befinden sich laut Kemper’s viele interessante Standorte, die durchweg eine weit überdurchschnittliche Zentralität aufweisen. Selbst in kleineren Städten wie Straubing und Hof werden beachtliche Spitzenmieten um 40 Euro/m² erzielt. Die für Immobilien-Investments ausschlaggebenden Faktoren in den 20 Top-Standorten steigen laut Kemper’s 2007 um durchschnittlich 3,5 Prozent an. Spitzenreiter ist München mit dem 26-fachen der Jahresnettomiete, gefolgt von Nürnberg (18) und Augsburg (17,5). Die Bruttoanfangsrenditen in den Mittelstädten liegen aktuell zwischen 6,0 und 6,5 Prozent, in den kleineren Städten zwischen 6,25 und 7,75 Prozent.

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Mieten in den bayerischen Top 20-Standorten legen 2007 im Durchschnitt um 1,5 Prozent zu
Für 2007 prognostiziert Kemper’s für die 20 wichtigsten bayerischen Einzelhandelsstandorte einen durchschnittlichen Mietanstieg um 1,5 Prozent. Am stärksten fällt dieser mit einem Plus von 4,5 Prozent auf 115 Euro/m² in Nürnberg aus. In München, das die bundesweit höchsten Ladenmieten aufweist und auch international zu den Top 10 gehört, legen die m²-Preise 2007 um 4 Prozent auf 260 Euro/m² zu.

Würzburg nähert sich als dritte Stadt in Bayern der 100 Euro-Marke. Augsburg als drittgrößte Stadt erreicht in der Spitze 82 Euro/m². Mit bis zu 85 Euro/m² werden in Ingolstadt gemessen an der Einwohnerzahl überdurchschnittliche Mietpreise erzielt. In Fürth, das in unmittelbarere Konkurrenz zu Nürnberg steht, erwartet Kemper’s erstmals seit 1993 wieder leicht steigende Mieten. Von den 20 untersuchten Städten weisen nur Erlangen und Passau einen leichten Rückgang der Mieten auf. Hintergrund sind größere Centerentwicklungen an beiden Standorten.

Bei den Städten mit 100.000 bis 150.000 Einwohnern ist Würzburg mit 95 Euro/m² klarer Spitzenreiter. Es folgen Ingolstadt (84), Regensburg (70), Erlangen (59) und Fürth (32). In der Kategorie 50.000 bis 100.000 Einwohner dominieren Bamberg und Rosenheim mit Spitzenmieten um 65 Euro/m². Aschaffenburg, Passau, Landshut und Kempten liegen zwischen 40 und 50 Euro/m². Bayreuth schneidet auch im Verhältnis zur Einwohnerzahl mit Spitzenmieten um 30 Euro/m² etwas schwächer ab. Dagegen lassen sich in Straubing und Hof trotz geringer Einwohnerzahlen (40.000-50.000) gute Spitzenmieten um 40 Euro/m² erzielen. Ein Grund für die auch in Kleinstädten hohen Mieten ist die überdurchschnittliche Zentralität. In den 20 bayerischen Top-Standorten liegt sie im Durchschnitt mehr als zwei Drittel über dem bundesweiten Mittel.

Münchner Toplagen auch bundesweit Spitzenreiter bei den Mieten – Nürnberg belegt in Deutschland Rang 14
Rückblickend auf die letzten zehn Jahre hat München mit einer Mietpreisseigerung um über 40 Prozent am stärksten zugelegt. Aufstrebend zeigt sich auch Rosenheim, wo die Mieten in den letzten zehn Jahren um ein Viertel und im laufenden Jahr um 5 Prozent steigen. Bundesweit gesehen liegen die Mietpreise in Bayern mit den Münchner Toplagen unangefochten an der Spitze, gefolgt von Nürnberg auf Rang 14.

Faktoren in den 20 wichtigsten bayerischen Standorten steigen um durchschnittlich 3,5 Prozent
Die für die Höhe der Immobilienkaufpreise ausschlaggebenden Faktoren legen 2007 im Durchschnitt der untersuchten Städte um 3,5 Prozent zu und korellieren in der Höhe klar mit der Stadtgröße. Spitzenreiter ist München mit dem 26-fachen der Jahresnettomiete, gefolgt von Nürnberg (18) und Augsburg (17,5). Faktoren oberhalb von 16 erzielen Würzburg, Ingolstadt und Regensburg aber auch die deutlich kleineren Städte Bamberg und Rosenheim. Mehr als das 15-fache der Jahresnettomiete müssen Investoren 2007 für erstklassige Objekte in den 1a-Lagen von Aschaffenburg, Erlangen, Landshut und im deutlich kleineren Straubing aufwenden.

Bruttoanfangsrenditen in den Mittelstädten zwischen 6,0 und 6,5 Prozent – Bandbreite in Kleinstädten zwischen 6,25 und 7,75 Prozent
Die Bruttoanfangsrenditen liegen in München bei etwa 3,85 Prozent, in Nürnberg bei 5,6 Prozent und in Aschaffenburg bei 5,7 Prozent. In den untersuchten Mittelstädten (100.000 bis 150.000 EW) bewegen sich die entsprechenden Werte zwischen 6,0 und 6,5 Prozent. Ausnahme ist Fürth mit 7,75 Prozent. In den kleineren Städten mit 50.000 bis 75.000 Einwohnern beziffert Kemper’s die aktuellen Bruttoanfangsrenditen mit 6,25 bis 7,75 Prozent.

Thomas Nogaschewski, geschäftsführender Gesellschafter Kemper’s München GmbH: „DieTop-Standorte in Bayern bieten Mietern und Investoren mit ihrer hohen Zentralität hervorragende Möglichkeiten. Die Flächenangebote ermöglichen selbst in kleinen Städten wie Amberg oder Weiden Ansiedlungen von Filialunternehmen mit größerem Flächenbedarf. Nicht zu unterschätzen ist zudem neben der guten Kaufkraft die hohe touristische Attraktion vieler Standorte.“