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Bau- und Architektenrecht

Nachzügler bei Abverkauf von Wohneigentum

Der Bauträger hat ein nachvollziehbares Interesse, Wohnungen und Gemeinschaftseigentum zeitnah nach Fertigstellung von den Erwerbern abnehmen zu lassen. Denn dann beginnt grundsätzlich der Lauf der 5-jährigen Gewährleistung. Die Crux beim Gemeinschaftseigentum für den Bauträger ist, dass eine Vielzahl von Erwerbern das Gemeinschaftseigentum abnehmen muss. Klauseln in Bauträgerverträgen, die diesen vermeintlichen Aufwand vermeiden wollen, sind in der Praxis in bunter Artenvielfalt anzutreffen. Sie sind leider weitestgehend unwirksam.

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Der Bundesgerichtshof hat die Kette der ablehnenden Entscheidungen nun jüngst verlängert: Eine Klausel, wonach der Erwerber einer Eigentumswohnung an eine zum Zeitpunkt des Erwerbs bereits erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums gebunden sein soll, ist unwirksam. Im konkreten Fall wurde das Gemeinschaftseigentum im Dezember 2004 von mehreren Erwerbern abgenommen. Ende des Jahres 2006 erwarb ein anderer Erwerber („Nachzügler“) die noch freistehende Penthouse-Wohnung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft machte Gewährleistungsrechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum geltend. Der Bauträger berief sich auf Verjährung. Nun kam der Nachzügler ins Spiel. Dessen Abnahme war nicht erfolgt. Die Abnahme konnte auch nicht darin gesehen werden, dass er die Wohnung seit Jahren in Benutzung hatte, weil der Vertrag eine förmliche Abnahme vorsah. Der Bauträger unterlag damit beim BGH.

Kommentar

Bei der Gestaltung des Bauträgervertrages ist dringend darauf zu achten, dass einerseits die individuellen Besonderheiten des Projekts in technischer Hinsicht berücksichtigt werden und andererseits die sich in diesem Bereich ständig fortentwickelnde Rechtsprechung. Bauträger, die eine unwirksame Abnahmeklausel vereinbaren, haben erhebliche (vermeidbare!) Nachteile.

Fundstelle: BGH, Urteil vom 25.02.2016, VII ZR 49/1