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Basel III als Bedrohung für die Immobilienwirtschaft?

In kaum einem anderen Wirtschaftszweig sind die Verbindungen zwischen Finanz- und Realwirtschaft ausgeprägter als in der Immobilienwirtschaft. Wegen dem hohen Fremdkapitalbedarf zur Errichtung oder zum Kauf einer Immobilie, sowie für die erforderlichen Instandhaltungen oder Modernisierungsmaßnahmen, beeinflusst die Neuregulierung des Finanzsektors auch die Immobilienwirtschaft.

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Vor dem Hintergrund der jüngsten Finanz- und Wirtschaftskrise verstärkten sich weltweit bereits bestehende Regulierungsbemühungen. Vor allem Banken stehen dabei als Bindeglied zwischen Real- und Finanzwirtschaft im Fokus. Den umfassendsten Anforderungskatalog bilden die als Basel III bekannten Aufsichtsstandards. Zwar wurden diese in Grundzügen bereits 2010 veröffentlicht, die finale Ausgestaltung einiger Kennzahlen und deren rechtliche Umsetzung stehen jedoch noch aus (siehe Tabelle).

Die zentralen Neuerungen bilden neben gestiegenen Ansprüchen an Qualität und Höhe des risikogewichteten Eigenkapitals die Einführung einer risikoungewichteten Höchstverschuldungsquote – der sogenannten Leverage Ratio – sowie maßgebliche Anpassungen für die Liquiditätssteuerung der Kreditinstitute.

Für einen Großteil der durch kleine und mittelständische Unternehmen geprägten Immobilienwirtschaft werden die neuen Vorschriften für das risikogewichtete Eigenkapital alleine keine starken Belastungen mit sich bringen. Dies liegt nicht zuletzt daran, dass die Regulierer auf europäischer Ebene durch den sogenannten Unterstützungsfaktor eine Neutralisierung der Eigenkapitalerhöhung für die Kreditvergabe an kleine und mittlere Unternehmen vorgesehen haben.

Kontraproduktiv wirkt dagegen die neue risikounabhängige Verschuldungskennziffer (Leverage Ratio). Im Gegensatz zu den bislang geltenden Eigenkapitalvorschriften werden bei der Berechnung der Leverage Ratio die unterschiedlichen Risiken der jeweiligen Bankgeschäfte nicht mit berücksichtigt. Stattdessen wird das Kernkapital eines Kreditinstitutes im Verhältnis zur gesamten Bilanzsumme betrachtet. Aufgrund der mangelnden Risikosensitivität setzt diese Kennziffer Anreize für eine Minderung risikoarmer Geschäfte, wie der Immobilien- und Staatsfinanzierung, die häufig mit geringeren Margen verbunden sind.

Zusätzliche Probleme für die auf langfristige Kredite bauende Immobilienwirtschaft können sich durch die strukturelle Liquiditätsquote (NSFR) ergeben. Aktuell soll nach dieser Kennziffer das Verhältnis zwischen langfristig stabilen Refinanzierungsquellen auf der Passivseite und den möglichen Liquiditätsanforderungen auf der Aktivseite stets größer sein als 100 Prozent. Damit setzt diese Kennziffer Anreize, die Kreditlaufzeiten auf der Aktivseite zu verkürzen, sodass die Vergabe langfristiger Kredite künftig restriktiver erfolgen oder mit höheren Zinsaufschlägen einhergehen kann.

Für die Vergabe meist langfristiger Kredite an die Immobilienwirtschaft in Deutschland haben Banken eine große Bedeutung. Zur Sicherung der künftigen Kreditversorgung auf alternative Anbieter zu setzen stellt jedoch keine sinnvolle Alternative dar. Schließlich bestünde die Gefahr einer Verschiebung der Kreditvergabe in einen weniger regulierten Bereich, wodurch die Gefahr neuer Verwerfungen im Finanzsektor steigt. Stattdessen sollte die Bankenregulierung mit Augenmaß erfolgen.