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B-Standorte bringen Immobilienfonds Stabilität

Größe ist bei Immobilieninvestitionen nicht alles. Ein Blick abseits der klassischen Investitionshochburgen lohnt sich. Im Renditevergleich der Bürostandorte haben Regionalstädte gegenüber den Immobilienhochburgen die Nase vorn: B-Standorte weisen ein deutlich günstigeres Risiko-Rendite-Verhältnis auf als A-Standorte. Dies bestätigt die neue Analyse von Büroimmobilien-Standorten der britischen Researchagentur Property Market Analysis LLP (PMA), die von der SEB Immobilien-Investment GmbH, Immobilienkapitalanlage-gesellschaft der SEB Asset Management AG, in Auftrag gegeben wurde.

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Primäres Ziel der Untersuchung ist es, die unterschiedliche Risikoneigung bzw. Rendite-Risiko-Verhältnisse von Standorten unterschiedlicher Größe und Marktreife - oft auch als A- und B-Standorte bezeichnet - anhand gängiger Marktrisiken zu ermitteln und strukturelle Unterschiede zu identifizieren. Somit sollte die These überprüft werden, ob B-Standorte aufgrund geringerer Liquidität und Transparenz ein mutmaßlich höheres Risiko durch eine höhere (Anfangs-) Rendite ausgleichen.

Ergebnisse der Analyse:
Höhere Renditen bei geringeren Preisschwankungen
Die Netto-Anfangsrendite ist an den untersuchten B-Standorten im Schnitt rund 90 Basispunkte höher als an den A-Standorten (Stand Ende 2005). Hierin spiegelt sich nach Ansicht von PMA das von Investorenseite unterstellte höhere Risiko, vor allem aufgrund der geringeren Marktliquidität, Nutzerbasis und Transparenz wider. Auffällig ist jedoch, dass im betrachteten Zeitraum 1991 bis 2005 (15 Jahre) auch die Marktperformance gemessen am Total Return in den B-Standorten mit im Schnitt 6,6% deutlich höher war als in den A-Standorten mit durchschnittlich 3,5%.

Cashflow Orientierung spricht für B- Standorte:
Bei Betrachtung der Risiken von Immobilienanlagen wurde zunächst in Analogie zu den Finanzmärkten die Schwankungsanfälligkeit (Volatilität) der Performance betrachtet. In Bezug auf den Zeitraum 1991 bis 2005 ergibt sich eine deutlich höhere Volatilität an den A-Standorten (Stan-dardabweichung von 8,1) als in den B-Standorten (Standardabweichung von 4,7). Dies ist verursacht vor allem durch einen hohen Anteil internationaler Nutzer aus schwankungsanfälligen Branchen wie beispielsweise Banken und IT sowie ausgeprägte Bau- und Investitionszyklen. Die Sharpe-Ratio oder risikoadjustierte Rendite als Verhältnis aus Total Return und Volatilität ist folgerichtig für den untersuchten Zeitraum an den B-Standorten mit 1,39 gegenüber 0,43 für A-Standorte attraktiver. An B-Standorten lässt sich somit für Core-Investoren ein deutlich günstigeres Risiko-Rendite-Verhältnis feststellen. Neben der Volatilität wurde auch versucht andere Marktrisiken wie Transparenz und Liquidität in die Betrachtung mit einzubeziehen. Die Quantifizierung dieser Risiken erfolgte über eine gesonderte, regelmäßige Analyse von PMA an den 34 wichtigsten Büromärkten in Europa, für die ein System von Zielrenditen mit Berücksichtigung der „risikofreien Rendite“ (10-jährige Staatsanleihen) und entsprechende Aufschläge für Volatilität, Transparenz, Liquidität und Währungsrisiken erstellt wurde. In Abstimmung mit Investoren wird die Spanne der Risikoprämien regelmäßig angepasst.

Betrachtet man die Zielrenditen im Schnitt für die untersuchten A- und B- Standorte so kann gefolgert werden, dass die vergleichsweise geringere Transparenz und Liquidität in den B-Standorten in etwa durch die höhere Volatilität an den A-Standorten ausgeglichen wird.

Fazit
Damit, so das Fazit der PMA Analyse, steht einem in etwa gleichen Marktrisiko an A- und B-Standorten eine höhere Rendite in den B-Standorten - sowohl gemessen als Anfangsrendite als auch als Total Return – gegenüber. Die These, dass in den B-Standorten eine geringere Liquidität durch eine höhere (Anfangs-) Rendite und Stabilität ausgeglichen wird, kann somit bestätigt werden. Das Ausnutzen von Marktzyklen sollte hingegen eher an den A-Standorten möglich sein. Laut PMA ergibt sich hierdurch an den A-Standorten prinzipiell die Notwendigkeit eines aktiveren Portfoliomanagements.

Portfolio-Struktur SEB ImmoInvest
Die SEB Immobilien-Investment GmbH setzt in ihrem Flaggschiff SEB ImmoInvest von Beginn an auf eine internationale Mischung aus A- und B-Standorten. Aktuell entfallen rund 39% des gesamten Immobilien-vermögens auf B-Standorte wie zum Beispiel Essen, Lyon, Rom, Buda-pest und Göteborg. Damit unterscheidet sich der SEB Fonds von den meisten anderen Offenen Immobilienfonds, bei denen die Anlage in A-Standorten überwiegt.