Auf gutem Weg – trotz geplantem Shopping-Center

Minden, eine Stadt mit einer mehr als 1200 Jahre langen Geschichte, liegt nicht nur landschaftlich schön gelegen am Wiehen- und Wesergebirge mit der bekannten Porta Westfalica sondern auch strategisch günstig zwischen den Wirtschaftszentren Ostwestfalen im Westen und Hannover im Osten. Mit rund 83.000 Einwohnern ist die Stadt kultureller Mittelpunkt sowie Verwaltungs- und Wirtschaftszentrum des Kreises Minden-Lübbecke und zählt zu den wenigen Städten Deutschlands, die im Verlauf der letzten zehn Jahre eine positive Bevölkerungsentwicklung aufweisen können. Dem allgemeinen Rückgang der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten konnte sich auch Minden nicht entziehen. Von 1995 bis zum Jahr 2005 verringerte sich die Zahl von rund 34.950 auf nunmehr ca. 31.925 Beschäftigte.

Der Einzelhandel in Minden profitiert einer Untersuchung des Maklerunternehmens Lührmann zufolge von einer hohen Zentralität zum Umland. Die Zentralitätskennziffer der BBE, Köln weist für Minden einen Jahreswert von 133 aus. Der bundesdeutsche Durchschnitt liegt bei 100. Die Kaufkraft der Mindener Bevölkerung wird mit 99,8 angegeben.

Die Innenstadt in Minden ist geprägt von zahlreichen historischen Bauten, darunter der 1000-jährige Dom mit der Domschatzkammer und das älteste Rathaus Westfalens. Innerhalb der Fußgängerzone konkurrieren laut Olaf Kreyenhagen von Lührmann die 1A-Lagen Bäckerstraße und Scharn miteinander. „Obwohl im unteren Bereich der Bäckerstraße Richtung Weser Mieter wie Karstadt, C&A, Douglas oder neuerdings Mexx zu finden sind, befindet sich die Top 1A-Lage dennoch zwischen der Buchhandlung Thalia (Bäckerstraße 30-32) und dem Kaufhaus Hagemeyer (Scharn 11-117).“ Sagt Kreyenhagen. Anmietungen der letzten Jahre von Filialisten wie Deichmann, Thalia, Schuh Kay oder Weltbild haben diese Lage nachhaltig verbessert. Die aktuelle Neuansiedlung des international tätigen Textilfilialisten New Yorker in den ehemaligen Flächen des Modehauses Leffers in der Bäckerstraße 13 trägt zu einer weiteren Angebotsverbesserung in diesem Bereich bei.

Der Bereich Scharn gilt für Filialisten Lührmann zufolge seit jeher als eher abgeschwächte Lage. Dies könnte sich in Zukunft durch aktuelle Planungen des Centerentwicklers Multi Development ändern. Das Unternehmen will auf dem Areal des derzeitigen Stadthauses das Shopping-Center „Forum Minden“ mit rund 17.000 m² Verkaufsfläche bauen. Am 18. Mai 2006 hatte sich der Rat der Stadt Minden mit großer Mehrheit entschieden, konkrete Planungen zur Errichtung eines Einkaufszentrums an der Stelle des 1978 errichteten Rathauses und der angrenzenden Flächen zwischen großem und kleinem Domhof und Scharn aufzunehmen. Als Investor wurde die Multi Development Deutschland GmbH ausgewählt, die Hamburger ECE GmbH und die Essener mfi waren in der geheimen Abstimmung unterlegen. Sollte das Einkaufszentrum an dieser Stelle realisiert werden, müsste das neue Rathaus aus dem Jahr 1978 abgerissen und der Sitz von Stadtverwaltung und Rat der Stadt Minden an einen anderen Standort in der Innenstadt verlegt werden. Durch den Abriss des neuen Rathauses soll auch die historische Sichtachse von der Rathauslaube auf das Westportal des Mindener Doms wieder freigelegt werden. Die Planungen gelten jedoch sowohl in der Bürgerschaft als auch unter den ansässigen Geschäftsleuten der Innenstadt als stark umstritten.

Das Center wird den Einzelhandelsexperten von Lührmann zufolge voraussichtlich zu einer Lageverbesserung der Einzelhandelsflächen am Scharn führen. Der an diese Lage anschließende und vor allem gastronomisch geprägte Markt wird ebenfalls von der Centereröffnung profitieren. Demgegenüber wird der untere Teil der Bäckerstraße (Bereich Karstadt/C&A) weiter an Attraktivität verlieren.

Die Konkurrenz durch das nahe gelegene Shopping Center „Werre Park“ in Bad Oeynhausen hat die Mindener Innenstadt mittlerweile gut verkraftet. Die derzeitige Nachfrage von Seiten der Miet- bzw. Kaufinteressenten nach Einzelhandelsflächen ist als stabil zu bewerten. Sollte es gelingen, weitere Top-Filialisten anzusiedeln und die Attraktivität des Scharns zu steigern, hätte Mindens Fußgängerzone gute Chancen sich weiterhin gut zu behaupten.

Die Mietpreise für Ladenlokale in den Top-Lagen Minden haben sich in der Vergangenheit aufgrund rückläufiger Einzelhandelsumsätze wie an den meisten Standorten in Deutschland zwar verringert, sich aber auf einem stabilen Niveau behaupten können. Für ein Ladenlokal in bester Lage zwischen 80 und 120 Quadratmeter Verkaufsfläche müssen anmietungswillige Händler bei einem aktuellen Neuabschluss rund 45 Euro/m² veranschlagen. Dem Trend zu höheren Kaufpreisen für Geschäftshäuser folgend haben sich nach Angaben von Lührmann der Kaufpreisfaktor auch in Minden deutlich nach oben bewegt. Er stieg innerhalb von zwei Jahren von 13,5 auf 14,5. Dieser Faktor fungiert als Multiplikator der Jahresmiete und ermittelt auf diese Weise den aktuellen Marktpreis.

Daraus resultierend stellt sich auch die Wertentwicklung für einzelhandelsgenutzte Immobilien in 1A-Lage seit zwei Jahren in Minden wieder positiv dar. Zurückzuführen sei dies, so Olaf Kreyenhagen weiter, vorrangig auf das gestiegene Interesse nationaler und internationaler institutioneller Investoren an Geschäftshäusern auch in kleineren Städten. „Während sich diese Investoren vor einigen Jahren noch beinahe ausschließlich mit Investments in Großstädten und Metropolen Deutschlands beschäftigt haben, hat man nun auch das Potenzial kleinerer Städte für lohnende Immobilieninvestitionen entdeckt.“ beschreibt Kreyenhagen die Situation.