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Attraktive Renditen für Logistikimmobilien in Aussicht

Die Natur des weltweiten Konjunkturaufschwungs spiegelt sich auch in den jüngsten Frachtstatistiken wider. Positiv ist zu vermelden, dass die Zahl der in Antwerpen, Hamburg und Rotterdam umgeschlagenen Container in 2010 um 14 Prozent und das Volumen des Luftverkehrs um 11 Prozent gestiegen sind. Auch die Menge der auf deutschen Straßen transportierten Güter erhöhte sich in den ersten elf Monaten 2010 um 5 Prozent gegenüber dem Vergleichszeitraum 2009 (Quelle: Bundesamt für Güterverkehr). Trotzdem liegen Container- und Straßengütervolumen immer noch um 6 Prozent unter den Rekordzahlen von 2008, während die Luftfracht um 9 Prozent unter ihrem Spitzenwert von 2007 bleibt. Sollte sich der Zuwachs im Frachtverkehr nun konjunkturbedingt abschwächen, so kann das Frachtvolumen in den meisten Frachtverkehrssektoren seine früheren Spitzenwerte frühestens Ende dieses Jahres oder erst Mitte 2012 wieder erreichen. Dies geht aus einem Marktbericht zu Logistikimmobilien von Schroder Property hervor.

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Demnach ist der Frachtverkehr ein wichtiger Indikator für die Mieternachfrage im Logistikbereich und so überrascht es nicht, dass in den meisten Logistikmärkten immer noch ein erheblich hoher Leerstand bei Lagerflächen herrscht. Zwar gibt es keine verbindlichen Daten, doch die von der Researchagentur Property Market Analysis erfassten Maklerschätzungen zeigen, dass die Leerstandsraten bis Mitte 2010 in Ile de France, Italien und Skandinavien zwischen 10 und 12 Prozent lagen und in vielen mitteleuropäischen Märkten zwischen 20 und 25 Prozent. Der größte Teil dieser Spanne lässt sich durch Schwankungen bei der spekulativen Entwicklung zwischen 2007 und 2009 erklären.

„Wir gehen davon aus, dass die Leerstandsraten in diesem Jahr weiter sinken, da sich die Mieternachfrage nach und nach erholt und Neubauten aufgrund der knappen Finanzierungsmöglichkeiten weiter stagnieren“, kommentiert Buddy Roes, Leiter Logistics Fund Management bei Schroder Property in Europa. Diese Verbesserung dürfte es den Vermietern erlauben, ihre Anreize 2011 zu senken. „Um ein Gleichgewicht an den europäischen Logistikmärkten herzustellen, werden aber noch weitere sechs bis 18 Monate nachhaltigen Wirtschaftswachstums erforderlich sein“, kommentiert Buddy Roes. Er ergänzt: „Wir stellen fest, dass derzeit viele Mieter die Marktlage nutzen, um eher untypische langfristige Verträge zu den heutigen Marktkonditionen abzuschließen. Im vergangenen Jahr haben wir bei Schroder Property im Logistikbereich über 240.000 m² neuvermietet. Mit einem Mietanstieg rechnen wir in 2012 oder 2013. Aufgrund des anhaltenden Überschusses an leerstehenden älteren Lagerhäusern ist ein Anstieg der Mieten im sekundären Bereich des Marktes wahrscheinlich nicht vor Mitte des Jahrzehnts zu erwarten“, erläutert Buddy Roes.