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Anteil von Flächenexpansionen am Umsatz wächst

Der Flächenumsatz auf dem Berliner Büromarkt (inkl. Eigennutzer) blieb in den ersten neun Monaten dieses Jahres mit rd. 320.000 m² zwar deutlich hinter dem Vorjahresergebnis des Vergleichszeitraumes (ca. 370.000 m² = -13,5%) zurück, indessen stimmen wichtige Merkmale der Marktentwicklung sehr zuversichtlich:
1. Die Nettoabsorption an Büroflächen war bereits in den ersten drei Quartalen 2006 mit rd. 77.000 m² deutlich höher als im Gesamtjahr 2005 (rd. 50.000 m²).
2. Der Flächenumsatz wird sich bis zum Jahresende 2006 auf eine Größenordnung zwischen 530.000 und 550.000 m² erhöhen und damit das Ergebnis aus 2005 mit rd. 483.000 m² übertreffen. Ursache dafür ist vor allem, dass die Entscheidung des Bundes zum Neubau der BND-Hauptstadtzentrale in der Chausseestraße mit rd. 100.000 m² Büroflächen mit erfolgtem Baubeginn dem Büroflächenumsatz im Jahr 2006 zuzuordnen ist.

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Verteilung der Büroflächenumsätze nach Branchen
• Die mit Abstand wichtigste Nachfragegruppe waren in den ersten neun Monaten dieses Jahres Unternehmen mit unternehmensbezogenen und sozialen Dienstleistungen. Ihr Anteil hat sich mit rd. 42% des Gesamtumsatzes gegenüber dem Vorjahreszeitraum nahezu verdoppelt (Anfang Oktober 2005: 22%).
• Auch die Nachfragequote von Unternehmen aus den Branchen IT, Telekommunikation und Medien erhöhte sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum mit rd. 20% spürbar (Anfang Oktober 2005: rd. 16%).
• Ebenso stieg bei den Finanzdienstleistern die Marktquote auf einen für Berlin überdurchschnittlich hohen Wert von rd. 10% (Anfang Oktober 2005: 4%) an.
• Dagegen hat sich der Marktanteil der öffentlichen Hand, Verbände und andere Organisationen ohne Erwerbszweck mit einer Quote von rd. 20% im Vergleichszeitraum 2006 (Anfang Oktober 2005: 41%) mehr als halbiert.
• Bei den sonstigen Marktteilnehmer inklusive Handel, Industrie und Verkehr fiel die Marktquote gegenüber dem Vorjahreswert mit rd. 8% auf rd. die Hälfte (Anfang Oktober 2005: 17%). Sie spielten 2006 bislang am Berliner Büromarkt eine vergleichsweise untergeordnete Rolle.

Verteilung der Büroflächenumsätze nach Lagen
• Von der Gesamtumsatzleistung entfiel bis Anfang Oktober 2006 auf die historische City in Berlin-Mitte (inkl. Potsdamer Platz) ein Anteil von ca. 45% (Anfang Oktober 2005: 21%). Gegenüber dem Vorjahreszeitraum bedeutet dies ein deutliches Umsatzwachstum von rd. 97.000 m² auf rd. 143.000 m².
• Auch die City-West verzeichnete mit einer Quote von rd. 12% (Anfang Oktober 2005: 6%) eine Verdopplung bei den Marktanteilen. In absoluten Zahlen bedeutet dies ein überdurchschnittliches Umsatzwachstum auf rd. 37.500 m² (Anfang Oktober 2005: rd. 23.000 m²).
• Der Marktanteil der Cityrandbereiche am Umsatzgeschehen ging dagegen mit rd. 20% deutlich zurück (2005: ca. 33%). Absolut verringerte sich die Umsatzleistung von rd. 122.000 m² auf rd. 64.000 m².
• Bei den sonstigen Innenstadtbereichen blieb die Marktquote mit rd. 14% konstant. In absoluten Zahlen war ein leichter Umsatzrückgang von rd. 51.000 m² auf rd. 46.000 m² in den ersten drei Quartalen 2006 zu registrieren.
• In den äußeren Stadträumen Berlins waren spürbare Rückgänge der Marktquote und Flächenumsätze gegenüber dem Vorjahreszeitraum zu beobachten: von rd. 26% auf aktuell rd. 9% bzw. bzw. von rd. 97.000 m² auf ca. 30.000 m².

Angebotsreserve und Fertigstellungsvolumen
• Anfang Oktober 2006 stehen rund 1,78 Mio. m² Bürofläche dem Markt kurzfristig für Anmietungen zur Verfügung (Anfang Oktober 2005: ca. 1,76 Mio. m²).
• Auch die Leerstandsquote hat sich insgesamt damit gegenüber dem Vorjahreszeitraum mit rd. 10,0% nicht bemerkenswert verändert.
Allerdings setzen sich die Marktverschiebungen zwischen den verschiedenen Leerstandskategorien fort: der Anteil struktureller Leerstände wächst, während Anteil und absoluter Umfang marktfähiger Angebotsreserven sich tendenziell verringert.

Das Fertigstellungsvolumen an Büroflächen ist nach Analysen von Aengevelt-Research weiter rückläufig:
• Wurden in 2005 noch rd. 219.000 m² Büroflächen in Berlin fertig gestellt, so werden es im Gesamtjahr 2006 nur rd. 190.000 m² sein.
• Für das Jahr 2007 ist nach bisherigen Erkenntnissen von einem weiteren Rückgang des Fertigstellungsvolumens auf rd. 140.000 m² auszugehen.

Mietpreisniveau
Die Anzeichen für eine Trendwende bei der Mietzinsentwicklung haben sich verstärkt.
• Deutlich wird das vor allem bereits bei der Berechnung der Durchschnittsmiete für das gesamte Stadtgebiet: Wurde zum Vergleichszeitpunkt des Vorjahres in Berlin eine mittlere Miete von rd. 9,50 Euro/m² ermittelt, so lag dieser Wert 2006 mit 10,00 Euro/m² um ca. 5% höher.
• Die realisierte gewichtete Spitzemiete blieb mit rd. 20,00 Euro/m² im Vorjahresvergleich stabil, kurzfristig zeichnet sich jedoch eine leichte Erhöhung ab.
• Das mittlere Mietniveau für Büroflächen in Citylagen zog bereits binnen Jahresfrist um ca. 3% von 14,50 Euro/m² auf aktuell rd. 15,00 Euro/m² an.
• 2007 ist ein weiteres leichtes Anziehen der Büromieten zu erwarten.