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Ambivalenz zum Jahresbeginn – Bürovermietungsmärkte noch nicht infiziert

Selten zuvor stand ein erstes Quartal derart unter Beobachtung der Marktteilnehmer und der Öffentlichkeit wie die ersten drei Monate 2008. Selten zuvor gab es derart viele sich widersprechende Meldungen zur wirtschaftlichen Entwicklung. Und wohl selten zuvor führt die Psychologie ein derart dominierendes Regiment.

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Die Mixtur aus ambivalenten Zutaten führt zu einer Verunsicherung der handelnden Wirtschaftsakteure, die sich u.a. in einem stetigen Auf und Ab an den Börsenplätzen widerspiegelt. Der Anstieg der Aktienkurse nach der Veröffentlichung der neuerlichen Abschreibungen in Milliardenhöhe bei der UBS und der Deutschen Bank mag Beleg dafür sein, dass Misstrauen und Intransparenz negativer bewertet werden als schlechte Nachrichten an sich.

Noch aber hat der Virus die deutschen Bürovermietungsmärkte nicht infiziert. Als zu resistent erweisen sich derzeit die fundamentalen Rahmendaten. Der Büromarkt wird solange mit positiven Schlagzeilen aufwarten, solange die Beschäftigungszahlen weiter steigen und solange die Unternehmen ihre weiteren Geschäftsaussichten als „gut“ einschätzen. Beides trifft auf das erste Quartal zu. Der ifo-Index ist im März erneut gestiegen und die Beschäftigung hat nach Veröffentlichung der aktuellen Arbeitsmarktdaten erneut angezogen. Die Risikofaktoren aber nehmen stetig zu. Neben weiterhin hoher Inflation, Rezessionsgefahren in den USA und dem schwachen Dollar werden die bei den jüngsten Tarifabschlüssen ausgehandelten Lohnerhöhungen die Unternehmen in den folgenden Monaten dazu veranlassen, die Kostenschraube wieder anzuziehen. Dies dürfte sich dann auch in den Arbeitsmarktstatistiken negativ bemerkbar machen, obgleich einige Wissenschaftler und Politiker sogar schon wieder davon sprechen, Vollbeschäftigung in einigen Jahren erreichen zu können. Inwieweit die höheren Löhne andererseits zu einem Anstieg des privaten Konsums führen werden, muss abgewartet werden. Zweifel sind jedoch angebracht, werden die Haushalte doch u.a. mit steigenden Energiepreisen zusätzlich belastet, so dass für den Konsum kaum noch etwas übrig bleibt. Summa summarum dürfte die deutsche Wirtschaft 2008 „nur“ noch mit einer Jahresrate von rund 1,5% wachsen. Oder sollte man angesichts der zunehmenden Negativmeldungen besser sagen: „immerhin noch 1,5%“? Wobei ungewiss ist, wie lange sich diese Prognose hält.

Bürovermietungsmärkte mit gutem Jahresauftakt
Alles in allem sind die sechs deutschen Immobilienhochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart) gut in das neue Jahr 2008 gestartet. Die Nachfrage nach Büroflächen durch die Unternehmen ist weiterhin stabil. Insgesamt wurden in den sechs Städten rund 690.000 m² Flächen vermietet oder an Eigennutzer veräußert (ohne Stuttgart weist der Umsatz im Einjahresvergleich ein Plus von ca. 2 % auf). „Dies kann als eindeutiges Zeichen für die Robustheit des Büromarktes insgesamt gewertet werden“, so Helge Scheunemann (Bild l.), Leiter Research Jones Lang LaSalle Deutschland. Der Investitions-Nachholbedarf der Unternehmen als Konsequenz des langjährigen Spar- und Konsolidierungskurses ist noch nicht beendet; weiterhin wird noch Personal eingestellt mit entsprechend positiven Auswirkungen auf die Nachfrage nach Büroflächen.

Berlin und Frankfurt zeigen mit 75.000 m² bzw. 103.000 m² ähnliche Umsatzvolumina wie im Vorjahr. Unter besonderer Beobachtung standen dabei die Aktivitäten des Banken- und Finanzsektors in der hessischen Immobilienhochburg. Noch scheinen sich die Auswirkungen der in Deutschland ansässigen Banken auf die globale Finanzkrise nicht in einem Personalabbau – wie z.B. bei einigen Investmenthäusern in London und New York - bemerkbar zu machen. Dennoch: das im ersten Quartal von Banken und Finanzdienstleistern angemietete Umsatzvolumen von 27.000 m² bedeutet einen Rückgang von 23 % gegenüber dem ersten Quartal 2007. Wenn man bedenkt, dass darin die Anmietung der Deutschen Börse mit allein rund 20.000 m² enthalten ist, wird deutlich, dass sich die Aktivitäten des Sektors merklich abgekühlt haben. Die nächsten Quartale werden zeigen, ob dies erste Anzeichen für einen mittelfristigen Trend waren.

Die kräftigsten Umsatzanstiege im ersten Quartal waren in Düsseldorf mit 12 % auf 119.000 m² (in erster Linie gepusht durch eine Großanmietung einer Behörde mit gut 46.000 m²) und München mit gut 15 % auf 226.000 m² zu beobachten. In der bayerischen Landeshauptstadt war es neben zwei Anmietungen über 10.000 m² der erfolgreiche Abschluss eines seit Jahren im Markt befindlichen Großgesuches (knapp 20.000 m²), der das Ergebnis im Besonderen beeinflusste. München festigt mit dem Gesamtergebnis seinen Platz als umsatzstärkste deutsche Immobilienhochburg. Nur für Hamburg war im Jahresvergleich ein Rückgang des Umsatzvolumens zu registrieren. Zwar weist die Anzahl der Vertragsabschlüsse auf eine weiter anhaltende Dynamik hin, zu Abschlüssen im fünfstelligen m²-Bereich, die das 1. Quartal im Vorjahr charakterisiert hatten, hat es zu Jahresbeginn 2008 noch nicht gereicht.

Stuttgart als kleinster Büromarkt mit einem Bestand von etwas über 8 Mio. m² kommt auf knapp 50.000 m² Umsatzvolumen. Die „jüngste Immobilienhochburg“ hat Potenzial für mehr. Da die Stadt für eine überdurchschnittliche wirtschaftliche Entwicklung gut ist, wird auch der Bürovermietungsmarkt von dieser Dynamik profitieren.

Leerstand sinkt weiter
Im Zuge der immer noch positiven Nachfragesituation haben sich die Leerstände sowohl im Einjahresvergleich als auch innerhalb der letzten drei Monate in jeder der sechs Hochburgen weiter abgebaut. Das Gesamtleerstandsvolumen (inkl. Untermietflächen) in den Big 6 ist innerhalb der letzten drei Monate um rund 150.000m² zurückgegangen (- 2 %) und beträgt derzeit 7,1 Mio. m². Die durchschnittliche Leerstandsquote über alle sechs Städte liegt bei 9,1 % und sank damit um weitere 60 Basispunkte.

Frankfurt hat mit einer Leerstandsquote von 12,9 % zwar immer noch den höchsten Leerstand, der Rückgang gegenüber dem Vorjahreszeitraum fiel aber hier am deutlichsten aus und spiegelt die für Frankfurt typische hohe Volatilität im Marktzyklus wider. Auch in Düsseldorf – keine Überraschung angesichts der Rekordumsätze in den letzten Monaten – hat sich das Volumen um knapp 12 % auf gut 900.000 m² reduziert, was einer Quote von 10,7 % entspricht. Weiterhin im einstelligen Quoten-Bereich befinden sich die übrigen vier Märkte. Stuttgart weist dabei mit 6,3 % die geringste Leerstandsquote auf, etwas über 500.000 m² stehen hier dem Markt kurzfristig zur Verfügung.

Der Anteil der von den Mietern auch weiterhin favorisierten Flächen mit einem hochwertigen Ausstattungsstandard (A-Flächen) liegt stabil bei etwas unter 30 % des Leerstandes. Daran wird sich erst etwas ändern, wenn die Mieten für diese Flächen soweit steigen, dass Unternehmen aus Kostengründen gezwungen werden, auf qualitativ schlechtere, aber günstigere Flächen auszuweichen.

Fertigstellungsvolumen bleibt auf niedrigem Niveau
Mit entscheidend für den Leerstandsabbau ist auch das geringe Neubauvolumen, das im Jahr 2007 seinen absoluten Tiefpunkt erreicht hat und damit nur wenig Druck auf das verfügbare Angebot ausüben konnte. „Wenn man der aktuellen Finanzkrise überhaupt etwas Positives abringen möchte, dann ist es der limitierende Effekt auf das weitere Fertigstellungsvolumen. Denn auch für Projektentwickler ist die Finanzierung deutlich schwieriger geworden“, so Scheunemann. Und weiter: „Zwar wird das Neubauvolumen 2008 und 2009 wieder ansteigen. Dimensionen wie in den Jahren 2001 – 2003 zwischen 1,9 und 2,3 Mio. m², die für signifikante Leerstandzunahmen gesorgt hatten, werden wir aber nicht sehen“.

Im ersten Quartal wurden in allen Städten zusammen nur knapp 59.000 m² fertig gestellt und damit mehr als 50 % weniger als noch im Vorjahresquartal. Für die kommenden drei Quartale stehen insgesamt gut 750.000 m² in der Pipeline, von denen allerdings nur noch gut 45 % dem Markt und potentiellen Mietern zur Verfügung stehen. Der Großteil ist bereits vorvermietet oder wird durch Eigennutzer bezogen.

Allein auf München entfällt rund ein Drittel des gesamten noch in der 2008er Pipeline befindlichen Volumens (245.000 m²). Aber auch hier gilt: nur noch 76.000 m² werden spekulativ dem Markt zugeführt. Ein weiterer Schwerpunkt der Neubauaktivitäten liegt in Hamburg, wo noch rund 182.000 m² erwartet werden. Sehr verhalten bleiben die Entwickler in Frankfurt. Im ersten Quartal wurden lediglich 3.600 m² als Neubaufläche registriert und auch für die nächsten Quartale stehen nur noch weitere 65.000 m² in der Pipeline, die zu knapp 40 % vorvermietet sind. Für das Leerstandsvolumen in Frankfurt bedeutet dies ein weiterer Rückgang. Und: die jetzt schon sichtbaren Engpässe in einzelnen Segmenten und Teilmärkten werden sich verschärfen.

Anstieg der Spitzenmietpreise in Top-Lagen vorübergehend gestoppt
Nach zuletzt fünf Anstiegen in Folge hat der über alle Städte gemittelte Spitzenmietpreisindex von Jones Lang LaSalle eine Pause eingelegt und verharrt bei einem Stand von 87,0 Punkten. Damit liegt der Index zwar immer noch um rund 16 % unter dem Höchststand des letzten Zyklus’ (2. Quartal 2001). Im Ein-Jahresvergleich aber hat der Indexwert um immerhin 4 % zugelegt - mit Zuwächsen zwischen 2,3 % in Düsseldorf und 5,7 % in Frankfurt. In den vergangen drei Monaten zeigte sich keine Bewegung mehr.

Auch wenn es in den Top-Lagen der Städte im ersten Quartal keine Mietpreissteigerung gab, so haben doch in zahlreichen anderen Teilmärkten der Städte die Mieten angezogen. Dies ist ein Zeichen dafür, dass sich die Nachfrage nicht mehr ausschließlich auf die jeweils besten Lagen konzentriert. Mieter weichen - teilweise auch getrieben durch das geringe Angebot in Spitzenlagen – auf andere Teilbereiche aus. Beispiele sind der Hafen und Kennedydamm in Düsseldorf, die Teilmärkte City und Westend in Frankfurt, der Norden und Olympiapark in München oder Charlottenburg in Berlin. „Sollte die gute Nachfrage auf den Bürovermietungsmärkten im weiteren Jahresverlauf anhalten und nicht maßgeblich beeinträchtigt werden durch das Überschwappen der finanzwirtschaflichen Turbulenzen, erwarten wir insgesamt ein Umsatzvolumen, das über dem 10 – Jahresdurchschnitt von 2,6 Mio. m² liegen wird. In Kombination mit einem weiter leicht rückläufigen Leerstand werden die Mieten ein über alle Städte aggregiertes Plus von 3,9 % aufweisen“, so Helge Scheunemann.