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Allmähliche Erholung auf deutschen Büromärkten

DIP ermöglicht durch die kontinuierliche und vergleichende Analyse von 14 deutschen Büromärkten (Berlin, Bremen, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, Hannover, Leipzig, Magdeburg, Mannheim, München, Rostock, Stuttgart sowie Essen in Zusammenarbeit mit Consulticon) einzigartige Querschnittsvergleiche nicht nur zwischen den Märkten in West- und Ostdeutschland, sondern auch zwischen Städten unterschiedlicher Marktgröße.

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Dabei zeigt die aktuelle Performance-Analyse: Im Jahr 2006 setzt sich der Trend einer allmählichen Markterholung fort. Der Büroflächenumsatz erreicht in den ersten neun Monaten dieses Jahres mit rd. 2,05 Mio. m² wieder den Wert des Vorjahreszeitraums (I.-III. Q. 2005: rd. 2,04 Mio. m²). Hinzu kommen ein wieder steigender Büroflächenmehrverbrauch, der allmähliche Abbau von Büroleerständen sowie die Stabilisierung der Büromieten. So sind z.B. im Spitzenmietsegment zunehmend Anzeichen für leichte Preissteigerungen erkennbar. Insgesamt haben sich die Anzeichen für eine zwar nur allmähliche, dafür aber nachhaltige Markterholung auch im dritten Quartal 2006 weiter erheblich gefestigt.

Stabiles Umsatzgeschehen
In den erfassten 14 deutschen Büromärkten wurde in den ersten neun Mo- naten 2006 ein Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzer) von rd. 2,05 Mio. m² erzielt. Das realisierte Umsatzvolumen liegt damit leicht (+0,5%) über dem Ergebnis des Vergleichszeitraums in 2005 (I.-III- Q. 2005: ca. 2,04 Mio. m²).

Differenzierte Entwicklung in den Einzelmärkten
• Unter den Big Five (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M., Hamburg, München) konnten lediglich München und Düsseldorf ihre Büroflächenumsätze in den ersten drei Quartalen dieses Jahres gegenüber dem Vorjahreszeitraum steigern: Der Münchener Büromarkt legte mit rd. 470.000 m² um 8% zu
(I.-III. Q. 2005: rd. 435.000 m²) und ist damit der mit Abstand umsatzstärkste Büromarkt in Deutschland. In Düsseldorf zog der Büroflächenumsatz um rd. 10% auf rd. 198.000 m² an (I.-III. Q. 2005: rd. 180.000 m²).
• In Hamburg blieben die Flächenumsätze mit rd. 302.000 m² nahezu stabil (I.-III. Q. 2005: rd. 310.000 m²).
• Frankfurt/M. konnte im dritten Quartal deutlich zulegen und liegt mit rd. 325.000 m² nur noch knapp 10% unter dem Wert des Vorjahreszeitraums (I.-III. Q. 2005: 360.000 m²). Im Vergleich des ersten Halbjahrs waren es noch -43%.
• Der Berliner Büromarkt bleibt mit einem Umsatz von rd. 320.000 m² rd. 14% unter dem Vergleichswert in 2005 (I.-III. Q. 2005: rd. 370.000 m²). Allerdings wurden im letzten Jahr fünf große Verträge für neue Job-Agenturen mit zusammen mehr als 50.000 m² abgeschlossen. Rechnet man diese singulären Sondereffekte heraus, präsentiert sich das Nachfragepoten-tial im Vorjahresvergleich stabil und fällt deutlich höher aus als in den Jahren 2003 und 2004.
• Der Stuttgarter Büromarkt präsentiert sich stabil und übertrifft mit rd. 101.000 m² leicht den Vorjahreswert (I.-III. Q. 2005: rd. 99.000 m²).

In den untersuchten acht deutschen Bürozentren mittlerer Größe erhöhte sich der realisierte Gesamtflächenumsatz in den ersten neun Monaten des Jahres 2006 mit rd. 333.000 m² um rd. 17% gegenüber dem Vorjahreszeitraum (I.-III. Q. 2005: rd. 284.000 m²). Allerdings gibt es auch hier je nach Standort unterschiedliche Entwicklungen.

• Deutlich zulegen konnten z.B. Bremen (rd. 65.000 m² = + 55%), Essen (70.000 m² = +56%), Hannover (rd. 55.000 m² = +22%) und Leipzig (rd. 74.000 m² = +23%).
• Rostock präsentiert sich mit einem Büroflächenumsatz von ca. 12.500 m² stabil.
• Rückläufige Büroflächenumsätze beobachtet DIP in Dresden (rd. 16.500 m² = -33%), Magdeburg (rd. 15.000 m² = -35%) und Mannheim (rd. 25.000 m² = -24%).

Prognose 2006
Für das Gesamtjahr 2006 prognostiziert DIP, dass der Büroflächenumsatz zumindest den Vorjahreswert von rd. 3 Mio. m² wieder erreichen wird. Positiv hervorzuheben ist dabei vor allem, dass ein zunehmender Anteil des Flächenumsatzes auf einem tatsächlichen „Mehrverbrauch an Bürofläche“, d.h. einer positiven Nettoabsorption, beruht: Der bereits im Vorjahr zu beobachtende Trend eines per Saldo wieder steigenden Mehrverbrauchs von Büroflächen hat sich in 2006 bislang deutlich verstärkt: In den ersten neun Monaten dieses Jahres belief sich der Büroflächenmehrverbrauch u.a. durch Unternehmensexpansionen etc. in den untersuchten deutschen Büromärkten auf über 700.000 m² - das ist bereits mehr als doppelt so viel wie im Gesamtjahr 2005.

Büroleerstände: leichter Rückgang der Angebotsreserve
• Der Gesamtumfang der kurzfristig verfügbaren Büroflächen hat sich in den untersuchten 14 Büromärkten binnen Jahresfrist um rd. 3% auf aktuell ca. 9,82 Mio. m² verringert (Anf. Okt. 2005: rd. 10,2 Mio. m²). Der sich bereits in der zweiten Jahreshälfte 2005 abzeich-nende Trend eines allmählichen Abbaus von Leerständen hat sich damit gefestigt.
• Die durchschnittliche Leerstandsquote der 14 untersuchten deutschen Büromärkte sank entsprechend von ca. 10,6% Anfang Oktober 2005 auf derzeit ca. 10,3%.
• Insbesondere in München hat sich die Angebotsreserve deutlich um 12% auf aktuell ca. 1,65 Mio. m² (9,4%) reduziert (Anf. Okt. 2005: 1,87 Mio. m² bzw. 11,0%).
• Die größte Angebotsreserve besitzt weiterhin Frankfurt/M. (rd. 2,12 Mio. m² bzw. 17,3%).

Stabile Mietpreise
• Die gewichtete Spitzenmiete hat sich im Durchschnitt aller DIP-Büromärkte gegenüber dem Vorjahreswert (rd.
22,50 Euro/m²) auf rd. 23,00 Euro/m² erhöht.
• Zu den Märkten mit einem im Vorjahresvergleich bereits deutlich höheren Spitzenmietniveau gehören vor allem München (+12% auf 29,00 Euro/m²) und Hamburg (+7% auf aktuell ca. 22,00 Euro/m²).
• Der deutsche Büromarkt mit den höchsten Büromieten bleibt ungeachtet der hohen Angebotsreserven Frankfurt/M. mit einer stabilen Spitzenmiete von 35,00 Euro/m².
• Die gewichtete mittlere Miete für Büroflächen in den Citylagen hat indessen im Durchschnitt der untersuchten 14 DIP-Büromärkte leicht auf rd. 14,50 Euro/m² nachgegeben (Anf. Okt. 2005: 14,80 Euro/m²).