Cookie Fehler:

Cookies sind in Ihrem Browser deaktiviert. Um alle Funktionen z.B. das Login nutzen zu können, müssen Cookies aktiv sein. Bitte aktivieren Sie Cookies in Ihrem Browser.

    Drucken Drucken  Diesen Artikel zu den Favoriten hinzufügen Favoriten

Abschied vom klassischen Vermieter

Wohnungspolitik vom Kopf auf die Beine stellen. Die Vermieter müssen sich an den Wohnungsmärkten auf vielfältigere Kundengruppen mit unterschiedlichen Anforderungen an das Wohnen einstellen. Die Standardfamilie, für die der überwiegende Teil unserer Wohnungsbestände gebaut wurde, existiert nicht mehr. Dies ist die zentrale Herausforderung für alle, die Wohnraum bereitstellen,“ sagte Rudolf Ridinger, Vorstandssprecher des Verbands der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft im Vorfeld des Verbandstages, der am 26. und 27. September in Hofgeismar stattfindet. Erwartet werden rund 350 Vorstände und Geschäftsführer der Wohnungswirtschaft aus Hessen und Rheinland-Pfalz.

.

Auf dem Verbandstag werden die Wege zur Anpassung an die neuen Anforderungen aufgrund des demographischen Wandels und die hierzu notwendigen Rahmenbedingungen diskutiert werden. Zu den Referenten zählen auch der hessische Innenminister Volker Bouffier und der hessische Justizminister Jürgen Banzer.

Wohnraum wird mobil
Der veränderte Nachfrage müsse mit mehr Flexibilität bei den Wohnungsangeboten begegnet werden, erklärte Ridinger. Dafür gebe es auch mehrere Lösungsansätze. Ridinger verweist in diesem Zusammenhang auf die Gestaltung von Wohnquartieren mit sehr unterschiedlichen Wohnungsgrößen. Auch werde Flexibilität durch „Schalträume“ erreicht, die unterschiedlichen Wohnungen zugeordnet werden können. Hierdurch können beispielsweise ohne Umbau aus zwei 3-Zimmer-Wohnungen eine Zwei- und eine Vier-Zimmer-Wohnung entstehen. Ein weiterer Ansatz seien sogenannte Lebenszyklushäuser, die so aufgebaut seien, dass sie im Rahmen verschiedener Lebensabschnitte für unterschiedliche Bedürfnisse genutzt werden könnten. Auf diese Weise könnten in einem Reihenhaus aus Kinderzimmern problemlos Büros werden. Auch sei eine Teilung eines großen Reihenhauses in zwei Reihenhäuser möglich.
Neben diesen flexiblen Ansätzen sieht Ridinger als weitere zentrale Herausforderung, Mieter beziehungsweise Genossenschaftsmitglieder verstärkt durch zusätzliche Serviceangebote an die Wohnungsunternehmen zu binden. Ansätze hierfür böten etwa Gemeinschaftsräume, die von den Bewohnern gemeinsam genutzt werden könnten. Ein weiterer Ansatz seien Gästewohnungen, die von den Bewohnern für deren Besucher genutzt werden könnten. Hierdurch sei es auch möglich, etwa gesundheitlich angeschlagene Verwandte kurzfristig in unmittelbarer Nähe unterzubringen.

Mieter planen ihre Wohnung und ihr Quartier
Schließlich, so Ridinger, würden die Wohnungsunternehmen verstärkt auch ihre Dienstleistungsangebote ausbauen. Hierdurch sei eine stärkere Identifikation mit den Wohnungsunternehmen und dem „eigenen“ Wohnquartier erreichbar. Dies erfolge etwa durch die Organisation von Nachbarschafts- und Straßenfesten, die Initiierung und Organisation von Nachbarschaftshilfen bis hin zum Angebot von Sportveranstaltungen für Jugendliche.

Zunehmend würden Modelle realisiert, bei denen die Mieter oder künftigen Bewohner in die Planung und Umsetzung von Investitionen einbezogen werden. Dies fördere, so Ridinger, in besonderem Maße die Identifikation mit den Wohnquartieren. Spätestens hier, so Ridinger, werde deutlich, dass das Bild vom klassischen Vermieter, der lediglich standardisierten Wohnraum zur Verfügung stellt, nicht mehr den Realitäten entspricht.

Gesetze und Rechtsprechung entmündigen Mieter und Vermieter
Das Mietrecht und die Rechtsprechung seien hingegen immer noch vom Bild einer „Bastion von urkapitalistischen Zuständen“ geprägt. Dies widerspreche nicht nur den Entwicklungen, sondern behindere die Anpassung an die veränderten Mieterbedürfnisse, erklärte Ridinger. So müssten viele Wohnungen dringend modernisiert werden. Insbesondere durch die Rechtsprechung würden die Vermieter allerdings durch immer abstrusere Anforderungen bei den erforderlichen Angaben zur Durchführung von Modernisierungen vom Gesetzgeber gegängelt. Auch die Erstellung von Mietspiegeln und die Methode zur Betrachtung von Vergleichsmieten würden immer problematischer. Aufgrund der unterschiedlichen Mieterbedürfnisse seien Wohnungen immer weniger vergleichbar. Durch die Methoden zur Begutachtung der zulässigen Miethöhe werde allerdings Vermieter und Mieter vorgeschrieben, welche Ausstattungsmerkmale einer Wohnung ihnen wie viel wert zu sein habe. „Das ist faktisch eine Entmündigung“, so Ridinger.

Die Rahmenbedingungen würden zudem immer kontraproduktiver, wie das gerade in Kraft getretene Gleichbehandlungsgesetz zeige. Wohnungsunternehmen haben in den letzten Jahren verstärkt eine aktive Belegungspolitik vor allem in problematischen Wohnquartieren betrieben. Dies gelte insbesondere für Quartiere, die mit öffentlichen Wohnungsbauförderungsgeldern erstellt worden seien. Eine gezielte ethnische und soziale Durchmischung der Bewohner sei deshalb erforderlich. Dies sei zwar nach dem Gesetzestext noch möglich, aber nur in eingeschränktem Umfang.

Als kritisch sieht Ridinger auch die aktuellen Diskussionen zur gesetzlich verordneten Einführung von Energieausweisen. Ein Gebäude habe schließlich nicht nur eine energetische Eigenschaft, wenngleich diese natürlich immer wichtiger werde. Energetische Sanierungen würden aber schon seit Jahren den Investitionsschwerpunkt von Wohnungsunternehmen bilden, auch ohne Energieausweise. Zudem würden die Ausgaben für die Erstellung von solchen Ausweisen die Mittel für die Sanierungen einschränken. Denn, so Ridinger: „Ein Euro kann nur einmal ausgegeben werden.“

Neue Funktionen von Eigentum
Diese Rahmenbedingungen erschwerten also die Anpassung an die neuen Mieterbedürfnisse. „Die Wohnungspolitik und die Rahmenbedingungen in anderen Politikbereichen müssen deshalb vom Kopf auf die Beine gestellt werden,“ so Ridinger. Alle Instrumente müssten auf den Prüfstand, um die Flexibilität für Vermieter und Mieter zu erhöhen. Dies gelte auch für Angebote rund ums Wohnen. Ridinger verwies in diesem Zusammenhang auf die Finanzierungsangebote für die Realisierung von Wohneigentum. Übliche Tilgungszeiträume von über 30 Jahren entsprächen nicht mehr unseren Lebensgewohnheiten. Auch müsse das Vermögen an einer Immobilie flexibler, etwa im Alter, eingesetzt werden können. Hier sei vor allem der Markt gefordert.

An der Notwendigkeit von flexibleren rechtlichen Rahmenbedingungen ändere auch die Diskussion um die sogenannten „Heuschrecken“ in der Wohnungswirtschaft nichts. In diesem Zusammenhang würden Mieterprivatisierungen, also die Veräußerung von Wohnungen an die Mieter, immer wieder kritisch betrachtet. Dabei gehöre dieses Instrument bei vielen Unternehmen inzwischen zum Alltag. So würden Privatisierungen häufig auch genutzt, um Wohnquartiere aufzuwerten und damit zu stabilisieren.

Als kritisch sieht es Ridinger hingegen an, dass einige Investoren nur kurzfristig auf hohe Renditen ausgerichtet seien. Dies habe eine spekulative Sprengkraft und sei besonders problematisch, wenn hiervon kommunale oder öffentliche Unternehmen betroffen seien. Dann seien die entsprechenden Kommunen bei der Stadtentwicklung zu einer Zuschauerrolle verurteilt. Mit dem Planungsrecht allein könne man schließlich keine zeitgemäßen Wohnquartiere für die Menschen bauen.

Heftige Kritik an Plänen zu Unternehmensteuerreform
Zudem sollten diejenigen, die gerne über Heuschrecken herziehen, aufpassen, dass sie nicht selbst zu Heuschrecken werden. Ridinger sieht diese Gefahr im Zusammenhang mit der Unternehmensteuerreform 2008. Die aktuellen Beschlüsse der Regierungskoalition sehen künftig eine steuerliche Behandlung von Fremdfinanzierungskosten wie Gewinne vor. Dies wäre für die Wohnungswirtschaft fatal, so Ridinger, da hohe Fremdfinanzierungsanteile typisch für die Wohnungswirtschaft seien. Investitionen würden sich dann definitiv nicht mehr rentieren. Die Konsequenz wären zunehmend verwahrloste Bestände. „Der Staat wäre dann selbst zur Heuschrecke geworden,“ so Ridinger.