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Aberdeen: Aktive Anlageverwaltung entscheidet künftig über Wertsteigerung und Rendite

Die Immobilienerträge in Europa werden in diesem Jahr zurückgehen. Der führende Immobilienanlagen-Verwalter Aberdeen Property Investors erwartet 2007 einen Rückgang des Durchschnittsertrages im gesamten europäischen Immobilienspektrum auf 7,7 Prozent. In einigen Märkten werden allerdings noch immer zweistellige Erträge erzielt: am besten schneiden Frankreich, Schweden, Irland und Griechenland ab. Großbritannien dagegen dürfte mit etwa 4,8 Prozent das schwächste Ertragsniveau innerhalb Europas aufweisen.

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Große Unterschiede zwischen einzelnen Märkten und Segmenten
Bei den Büroflächen dürften die meisten europäischen Märkte dank verbesserter Fundamentaldaten ihre Erholung fortsetzen. Das Mietwachstum wird 2007 in London und Madrid mit rund 15 Prozent am höchsten sein, gefolgt von Paris und Oslo mit einem Zuwachs von rund acht Prozent. Berlin, Köln, Lissabon, Warschau und Budapest werden voraussichtlich das niedrigste Büromieten-Wachstum in den kommenden Jahren aufweisen. In diesen Städten existiert bereits ein hoher Bestand verfügbarer Flächen, während die Nachfrage schwach bleiben dürfte. Bei Einzelhandelsflächen werden diesjährig im schwedischen und irischen Markt Erträge von 16,1 beziehungsweise 13,6 Prozent erwartet, Großbritannien wird dagegen mit 3,9 Prozent eher schwach abschneiden.

Bei Wohnimmobilien stiegen im vergangenen Jahr die Preise in den meisten europäischen Märkten zweistellig – am stärksten in Skandinavien, Griechenland, Irland und Spanien. Während sich der Preisanstieg in Frankreich und Spanien etwas verlangsamte, beschleunigte er sich in Irland und Großbritannien. Portugal und Deutschland stagnierten, in Osteuropa entwickelten sich die Märkte sehr stark. In diesem Jahr dürfte der Preisanstieg in Großbritannien und Spanien etwas zurückgehen, vor allem in Spanien beginnt das Überangebot den Markt zu belasten.

Marktfaktoren und Anlageverwaltung entscheiden über Erträge
In den letzten vier Jahren war die Renditekompression ein beherrschender Faktor im europäischen Immobilienmarkt. Dabei steigen infolge höherer Kaufpreise die Wertänderungsrenditen, während die Nettoanfangsrenditen zurückgehen. Dieses Phänomen neigt sich jedoch dem Ende zu, sodass die Entwicklung von Immobilienanlagen künftig zunehmend von fundamentalen Faktoren an den einzelnen Märkten abhängen wird.

Eine aktive Anlageverwaltung spielt daher eine immer wichtigere Rolle. Durch Modernisierungen, die Neuverhandlung von Verträgen oder Änderungen der Eigentümerstruktur können Immobilienmanager Werte schaffen und Erträge verbessern. Die Liquidität kann optimiert werden, indem Anlageobjekte verkaufsbereit gehalten werden. Dadurch kann man schnell auf Marktbewegungen reagieren und auch kurzfristig identifizierte Marktchancen nutzen, was den Unterschied zwischen durchschnittlicher und überragender Leistung ausmacht.

Interessant ist, dass nicht-börsennotierte Immobilienfonds in der jüngeren Vergangenheit besser abschnitten als Direktanlagen. Der 500 Anlagevehikel umfassende INREV Institutional Vehicles Index brachte in den letzten fünf Jahren eine annualisierte Rendite von durchschnittlich 13,9 Prozent auf Eurobasis, während der IPD European Direct Property Index nur auf neun Prozent kam.

Aberdeen Property Investors Indirect Investment Management (API IIM), eine Tochter des Vermögensverwalters Aberdeen Asset Management, verwaltet Immobilienanlagen im Volumen von rund 13 Mrd. Euro für institutionelle Kunden.

Das Unternehmen hat einen neuen europäischen Immobilien-Dachfonds aufgelegt: den Aberdeen Indirect Property Partners II (AIPP II). Der AIPP II investiert in eine Reihe sorgfältig ausgewählter Immobilienfonds aus ganz Europa und strebt einen internen Zinsfuß (Internal Rate of Return, IRR) von jährlich netto 10-14 Prozent an. Die jährliche Ausschüttung soll bei fünf Prozent liegen. Der Fonds ist als geschlossenes Vehikel mit einer Laufzeit von bis zu zehn Jahren ab der endgültigen Schließung konzipiert.

Investoren haben bereits Zusagen in Höhe von 121 Mio. Euro abgegeben. Die Zielgröße des Fonds sind 600 Mio. Euro. Neue Investoren können sich bis Oktober 2008 oder bis zur vollständigen Zeichnung beteiligen.

Der Vorgänger des AIPP II, der AIPP, wurde bereits 2005 als erster Fonds seiner Art in Europa aufgelegt. Der Fonds lieferte seit Auflegung annualisiert einen internen Zinsfuß von netto 18,6 Prozent. Damit übertraf er seine Zielvorgabe von 10-14 Prozent deutlich. Die Fremdfinanzierungsexposition lag bei lediglich 46 Prozent. Für Tomas Otterud, Deputy Managing Director, war die Managerauswahl das entscheidende Kriterium für die exzellente Wertentwicklung.

Das aktuelle Produkt kommentiert er mit folgender Aussage: „Wir sind zuversichtlich, durch aktives Management, über Joint Ventures und alternative Sektoren sowie die Ausnutzung von Marktineffizienzen weiterhin zweistellige Erträge in dieser Anlageklasse zu erzielen. Die Leistung einzelner Fonds wird stärker divergieren, sodass die Auswahl der Manager noch wichtiger wird.”