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38 Mrd. Euro Investitionsbedarf im deutschen Büroimmobilien-Bestand bis 2013

Im deutschen Büroimmobilienbestand besteht massiver Investitionsbedarf. Es müssen in den nächsten fünf Jahren mindestens 7,6 Milliarden Euro netto p.a. in die Bestände investiert werden, um die vorhandenen Mängel zu beseitigen und die Wiedervermietbarkeit herzustellen. Dies ist das Ergebnis einer Studie der THProjektmanagement GmbH, die im zweiten Halbjahr 2007 angefertigt wurde. „Die Mängel-Studie zeigt, dass Investoren und Eigentümer die notwendigen Instandsetzungsbudgets aus den verschiedensten Gründen zu gering bemessen, um die Büroimmobilien nachhaltig und dauerhaft vermieten zu können“, sagt Dr. Thomas Herr (Bild l.), Geschäftsführender Gesellschafter von THP.

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Im Rahmen der Studie hat das auf Technische Due Diligence spezialisierte Unternehmen über 1.000 Bürogebäude aus den Portfolios von Banken, Versicherungen, Fonds und Behörden mit einer Gesamtfläche von 6,8 Mio. m² analysiert. Die Portfolios setzen sich aus durchschnittlich 70% Bürofläche, 25% sonstigen Gewerbeflächen und 5% Wohnflächen zusammen. Dabei waren die Objekte in den Versicherungs- und Fondsportfolios mit einem mittleren Alter von 27 Jahren deutlich jünger als die Objekte in den Banken- und Behördenportfolios, die bei einem Durchschnittsalter von 43 Jahren einen deutlich höheren Anteil an Altbauten hatten.

Auf einen Zehnjahres-Prognosezeitraum bezogen, schneiden die Portfolios der offenen Immobilienfonds mit einem festgestellten Instandsetzungsbedarf von 15 Euro pro m² am besten ab. Mit Abstand folgen die Portfolios der öffentlichen Hand mit 23 Euro pro m². Den höchsten Bedarf haben die Versicherungs-Portfolios mit 48 Euro pro m² sowie die Portfolios der Banken mit 52 Euro pro m². Insgesamt liegt der höchste Instandsetzungsbedarf bei den mittlerweile 30-35 Jahre alten Objekten aus den 70er Jahren. Noch ältere Bauten, etwa aus den 50er Jahren, haben in den meisten Fällen bereits eine umfassende Renovierung erfahren und dementsprechend einen im Mittel geringeren Instandsetzungsbedarf.

„Ich empfehle, nicht bei der laufenden Instandhaltung zu sparen, weil die Beseitigung manifester Schäden für Investoren und Eigentümer insgesamt wesentlich teurer wird“, betont Dr. Thomas Herr.

Ein Drittel aller ermittelten Instandsetzungskosten entfällt auf die Heizungs-, Sanitär-, Kälte- und Lüftungsanlagen. Hier sehen die Experten von THP einen idealen Ansatzpunkt für die Verbindung der notwendigen Instandsetzung mit einer energetischen Optimierung der haustechnischen Anlagen, ganz im Sinne der aktuellen Nachhaltigkeitsdiskussion. Mit 14 Prozent der ermittelten Kosten belegen Mängel an Dächern den zweiten Platz, gefolgt von 13 Prozent für die Mängelbeseitigung an baukonstruktiven Elementen wie Betonsanierungen oder der Trockenlegung von Kellern.

Die Studie ergab weiter, dass bei 10 Prozent der untersuchten Objekte sofortiger Handlungsbedarf besteht, da wesentliche Mängel im Bereich Brandschutz festgestellt worden sind. Bei zwölf Prozent der Büroimmobilien wurden darüber hinaus Wartungsarbeiten nicht ordnungsgemäß durchgeführt. Bei 20 Prozent der untersuchten Objekte fehlten die für eine detaillierte technische Bewertung notwendigen baurechtlichen Unterlagen.