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3. Teil - Zukunft der Wohnimmobilien und der Wohnungsunternehmen in Deutschland

Die vorliegende Studie geht zunächst auf den Status quo des deutschen Wohnungsmarktes ein (Teil 1), bevor die Entwicklungen der relevanten Einfussgrößen auf Nachfrage und Angebot an Wohnungen analysiert (Teil 2) und zu einer Marktprognose bis 2020 verdichtet werden (Teil 3). Einen besonderen Einfluss auf die Marktlage haben dabei staatliche Programme wie der Stadtumbau, dessen Perspektiven in einem eigenen Abschnitt dargestellt werden (Teil 4). Schließlich wird auf die sich ergebenden neuen Anforderungen für die Wohnungsunternehmen eingegangen, wie sie sich aus der zunehmenden Präsenz international agierender Finanzinvestoren und der damit einhergehenden Intensivierung des Wettbewerbs ergeben (Teil 5 und Teil 6).

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Teil 1 - Der Wohnungsmarkt in Deutschland
Lesen Sie hier

Teil 2 - Marktanalyse bis 2020: Angebot und Nachfrage
Lesen Sie hier

Marktentwicklung
Die analysierten Veränderungen der relevanten Einflussgrößen auf Angebot an und Nachfrage nach Wohnimmobilien spiegeln sich im Marktergebnis wider. Auf der Angebotsseite sorgt der hohe, qualitativ gute Bestand an Wohnungen für eine mehr als ausreichende Versorgung. Gerade der Welle an Neubauten nach der Wiedervereinigung in Ostdeutschland hat hier einen entscheidenden Beitrag geleistet. Die Rückgänge der Fertigstellungszahlen in den vergangenen Jahren zeigen, dass der Markt auf diese Situation bereits reagiert hat. Dies belegt auch die sehr verhaltene Entwicklung der Mieten (vgl. Schaubild 8). Der bis 2025 zu erwartende leichte Anstieg der Haushaltszahlen (+ 2,6 v. H.) wird an dieser Stelle sicherlich stabilisierend wirken, allerdings regional sehr differenziert. Ähnlich stabilisierend wird der weiter zu beobachtende Trend der geringeren Fertigstellungszahlen, insbesondere bei den Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, wirken.

Die Entwicklung der Preise für Wohnimmobilien verläuft ähnlich wie die der Mieten. Lediglich die Preise für Eigentumswohnungen in den Alten Ländern liegen im Jahr 2006 über dem Niveau des Jahres 1995 (vgl. Schaubild 16).

Die Preise für Reihenhäuser und Einfamilienhäuser liegen ansonsten in Ost- und Westdeutschland zum Teil weit unter dem Niveau von 1995. Dabei ist selbstverständlich zu berücksichtigen, dass die Ermittlung von Immobilienpreisindizes mit vielen statistischen Unsicherheiten behaftet ist. Eine grundsätzliche Aussage bezüglich des Entwicklungstrends lassen die vorliegenden Daten allerdings durchaus zu.

Das Marktergebnis ist typisch für einen Nachfragermarkt mit einem Angebotsüberhang. Dafür spricht auch der hohe Anteil der Investitionen in den Wohnungsbestand und nicht in den Neubau von Wohneinheiten. Ein weiterer wichtiger Indikator für einen Angebotsüberhang bei den Wohnimmobilien ist die Leerstandsquote. Für Ostdeutschland erreichte die Leerstandsquote (Zahlen vom GdW Bundesverband deutscher Wohnungsund Immobilienunternehmen) 2002/2003 mit 16,3 v. H. ihren höchsten Stand. In Westdeutschland ist kein eindeutiger Maximalwert zu beobachten. Die Quote stagniert hier seit 2004 bei 3,2 v. H. Damit liegt das Niveau der Leerstandsquote in den alten Ländern deutlich unter dem in den neuen Ländern.

In Ostdeutschland geht seitdem die Leerstandsquote kontinuierlich zurück. Dies liegt zum einen im Rückgang der Fertigstellungen begründet, durch welchen kein zusätzliches Angebot auf den Markt gekommen ist, zum anderen in der zunehmenden Zahl vor allem kleinerer Haushalte (zu den Leerständen in Ostdeutschland siehe auch Kapitel 3). Einen wichtigen Beitrag zu dieser Entwicklung hat aber auch das Programm „Stadtumbau Ost“ der Bundesregierung geleistet, auf welches im folgenden Kapitel noch genauer eingegangen wird.

Wir erwarten bis 2020 eine regional sehr unterschiedliche Entwicklung des Marktes für Wohnimmobilien. Die in den einzelnen Regionen derzeit noch zu beobachtenden Angebotsüberhänge werden abgebaut werden, falls die Stadtumbauprogramme, insbesondere in Ostdeutschland, fortgesetzt werden. Es wird ein Nebeneinander von Regionen mit steigender und sinkender Intensität der Marktentwicklung geben. Bereits heute ist in einigen Regionen der Wohnraum knapp, was durch die jeweilige Preisentwicklung dokumentiert wird. Neubauten werden in diesem Umfeld vielfach an Bedeutung verlieren, dagegen wird die Modernisierung oder Umgestaltung des Bestandes weiter an Bedeutung gewinnen. Eine wichtige Einflussgröße für die zukünftige Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes stellt auch die Zielrichtung der staatlichen Wohnungsbaupolitik dar. Die Programme „Stadtumbau Ost“ bzw. „Stadtumbau West“ machen deutlich, welch große Wirkungen eine zielgerichtete Politik in diesem Markt entfalten kann.

Lesen Sie die aktuelle Studie "Zukunft der Wohnimmobilien und der Wohnungsunternehmen in Deutschland" der Nord/LB bei uns im Detail und verpassen Sie keinen der fünf Studienteile:

Dies war Teil 3. Lesen Sie die folgenden Teile der Studie am:

30.04.2008 - 4. Teil

Stadtumbauprogramme in Deutschland und deren Perspektive

05.05.2008 - 5. Teil

Neue Anforderungen an die Wohnungsunternehmen durch den Einstieg von Finanzinvestoren
- Der Investmentmarkt für Wohnimmobilien
- Privatwirtschaftliche oder öffentliche Wohnungsunternehmen?


08.05.2008 - 6. Teil

Neue Anforderungen an die Wohnungsunternehmen durch den Einstieg von Finanzinvestoren
- Alternative Organisationsformen
- Erhöhung der betriebswirtschaftlichen Effizienz der öffentlichen Wohnungsunternehmen


TIPP: PROPERTY MAGAZINE FLAT-User können die komplette Studie im Research-Bereich herunterladen.
Research-Bereich